Társasház Alapítás A-tól Z-ig: A Végleges Útmutató Tulajdonosoknak és Beruházóknak

Bevezetés: A Társasházi Tulajdonformától a Magasabb Ingatlanértékig

A több lakást vagy üzlethelyiséget magában foglaló épületek jogi helyzetének rendezése kulcsfontosságú a tulajdonosok számára. Az osztatlan közös tulajdon, bár gyakori, számos buktatót rejt magában a mindennapi használat, a felújítások és különösen az értékesítés során.¹ A bizonytalan jogviszonyok, a tulajdonostársak elővásárlási joga és a nehézkes hitelezhetőség mind olyan tényezők, amelyek csökkentik az ingatlan értékét és megnehezítik a forgalomképességét. Ezzel szemben a társasházzá alakítás egy tudatos és proaktív vagyonkezelési döntés, amely nem csupán adminisztratív lépés, hanem egy alapvető gazdasági befektetés az ingatlan értékének és likviditásának növelésébe.

A társasház a közös tulajdon egy speciális, jogilag precízen szabályozott formája, amely tiszta viszonyokat, jogi és pénzügyi biztonságot teremt minden tulajdonos számára.⁴ Az önálló tulajdoni lappal rendelkező albetétek létrehozása megnyitja az utat a problémamentes adásvétel, öröklés és banki finanszírozás előtt, miközben a közösségi működés szabályozott keretei csökkentik a szomszédok közötti konfliktusok esélyét.⁵ Ez az útmutató lépésről lépésre vezeti végig az olvasót a társasház-alapítás teljes folyamatán, a kezdeti feltételek felmérésétől a sikeres földhivatali bejegyzésig, bemutatva a legfontosabb előnyöket, a várható költségeket és a gyakori buktatók elkerülésének módjait.

I. Fejezet: Az Alapítás Előfeltételei – Megfelel az Ön Ingatlana?

Mielőtt belevágna a társasház-alapítás összetett folyamatába, elengedhetetlen felmérni, hogy az ingatlan megfelel-e a jogszabályi és műszaki minimumkövetelményeknek. Ez a „nulladik lépés” megkímélheti a felesleges költségektől és a későbbi adminisztratív akadályoktól. A folyamat ugyanis egyfajta „jogi és műszaki tisztítótűzként” is funkcionál: a Földhivatal, mint végső kapuőr, csak egy minden szempontból rendezett, szabályos ingatlan esetében ad zöld utat, ezzel rákényszerítve a tulajdonosokat a korábbi hiányosságok pótlására, ami hosszú távon szintén az ingatlan értékét növeli.

I.1. A Jogi Minimum: Legalább Két Önálló Albetét Szükségessége

A társasház-alapítás legfontosabb kritériumát a 2003. évi CXXXIII. törvény (Társasházi törvény, Tht.) határozza meg: társasháztulajdon akkor jön létre, ha egy épületingatlanon legalább két, műszakilag megosztott, önálló tulajdonként bejegyezhető egység (úgynevezett albetét) található vagy alakítható ki.⁷

Fontos tisztázni, hogy a jogszabály nem ír elő minimum lakásszámot. A lényeg a legalább két, önállóan forgalomképes egység megléte. Ez lehet például:

Két különálló lakás (akár két garzonlakás is).
Egy lakás és egy üzlethelyiség.
Egy lakás és egy garázs.
Bármilyen más kombináció, ahol az egységek fizikailag elkülönülnek, önálló bejárattal rendelkeznek és önálló használatra alkalmasak.⁷

I.2. Külön Tulajdon és Közös Tulajdon: A Határvonalak Pontos Meghatározása

A társasház lényege a tulajdonviszonyok egyértelmű szétválasztása:

Külön tulajdon: Ide tartoznak a lakások, valamint a nem lakás céljára szolgáló helyiségek, mint például irodák, üzletek, garázsok vagy raktárak. Ezek önálló helyrajzi számot kapnak, és tulajdonosuk szabadon rendelkezik felettük.⁷
Közös tulajdon: Minden olyan épületrész és földrészlet, amely nem kerül külön tulajdonba, automatikusan a tulajdonostársak közös tulajdonába kerül. A törvény egyértelműen kimondja, hogy az épület biztonságát és stabilitását szolgáló szerkezeti elemek – mint az alapozás, főfalak, födémek, tetőszerkezet –, valamint a közös használatú területek – lépcsőház, folyosók, lift, pince, padlás és maga a telek – minden esetben közös tulajdonnak minősülnek, még akkor is, ha fizikailag egy külön tulajdonú lakáson belül helyezkednek el.⁴

I.3. A Hatósági Engedélyek Szerepe: Miért Kér a Földhivatal Használatbavételi Engedélyt vagy Hatósági Bizonyítványt?

A társasház-alapítás egyik legkritikusabb pontja a létrehozandó albetétek jogszerűségének igazolása. A Földhivatal a közhiteles ingatlan-nyilvántartás őreként csak olyan egységeket jegyez be önálló ingatlanként, amelyek hivatalosan is léteznek és rendeltetésszerű használatra alkalmasak.¹² Ennek igazolására a következő dokumentumok szolgálnak:

Használatbavételi engedély: Új építésű, vagy jelentős, építési engedélyhez kötött átalakításon átesett épületrészek esetében ez a dokumentum igazolja, hogy az építmény a terveknek megfelelően és biztonságosan készült el.
Hatósági bizonyítvány: Régebben kialakított, engedélyköteles építési munkával nem érintett helyiségek (pl. egy régi polgári házban évtizedek óta külön lakásként funkcionáló egység) esetében a helyi önkormányzat építési hatósága állítja ki ezt az igazolást. A bizonyítvány tanúsítja, hogy az adott rendeltetési egység jogszerűen és a vonatkozó előírásoknak megfelelően jött létre és használható.¹⁴

Ezen okiratok nélkül a földmérő által készített alaprajzot a Földhivatal nem fogja elfogadni (záradékolni), így a társasház bejegyzése meghiúsul.

I.4. Problémás Esetek Kezelése: Engedély Nélküli Bővítmények és a Fennmaradási Engedélyezési Eljárás

Gyakori probléma, hogy az épülethez az évek során engedély nélkül építettek hozzá részeket, például beépítettek egy teraszt vagy erkélyt. Az ilyen, jogilag nem létező épületrészek nem képezhetik önálló albetét tárgyát, és nem vehetők figyelembe a társasház alaprajzán.

A megoldás a fennmaradási engedélyezési eljárás lefolytatása a területileg illetékes építési hatóságnál. Ennek során a hatóság megvizsgálja, hogy a szabálytalanul létrehozott építmény megfelel-e a hatályos építésügyi és településrendezési előírásoknak. Amennyiben igen (és az építésügyi bírság megfizetésre kerül), a hatóság engedélyezi a fennmaradást, amivel az épületrész jogilag legalizálódik, és ezt követően már bevonható a társasház-alapítási folyamatba.¹⁶ Ezt a lépést mindenképpen a társasházzá alakítás előtt kell megtenni.

I.5. Mitől Lakás a Lakás? Részletes Műszaki és Jogi Követelmények

Ahhoz, hogy egy helyiségcsoportot a hatóság lakásként ismerjen el, és erről hatósági bizonyítványt állítson ki, meg kell felelnie a vonatkozó jogszabályok (elsősorban az OTÉK – Országos Településrendezési és Építési Követelmények) előírásainak. A legfontosabb kritériumok a következők:

Funkcionális követelmények: Biztosítania kell a pihenés (alvás), otthoni tevékenységek, főzés, étkezés, tisztálkodás és illemhely-használat lehetőségét.
Műszaki követelmények: Minden lakásnak fűthetőnek, szellőztethetőnek és természetes megvilágításúnak kell lennie.
Méretkövetelmények:
- Legalább egy, minimum 10 m2 alapterületű lakószobával kell rendelkeznie. Ha a lakás teljes hasznos alapterülete meghaladja a 30 m2-t, akkor legalább egy lakószobának el kell érnie a 18 m2-t.
- A 30 m2 vagy annál kisebb garzonlakás (stúdiólakás) esetén a lakószoba minimális alapterülete 16 m2, ha pedig a főzőfunkció is ebben a helyiségben kap helyet, akkor legalább 20 m2.
- Rendelkeznie kell tárolóhelyiséggel, melynek mérete a lakás alapterületétől függ (pl. 30–80 m2 között min. 2 m2).

II. Fejezet: A Társasházzá Alakítás Teljes Folyamata – Útmutató Lépésről Lépésre

A társasház-alapítás egy precíz forgatókönyvet követő, több szakértő és hatóság összehangolt munkáját igénylő eljárás. A siker kulcsa a lépések sorrendjének betartása és a dokumentumok tökéletes összhangja. Egyetlen hiba a vázrajzon, egy hiányzó aláírás az alapító okiraton vagy egy be nem szerzett hatósági engedély az egész folyamatot megakaszthatja. Az alábbiakban részletesen bemutatjuk a teljes folyamatot a kezdeti döntéstől a bejegyzésig.

II.1. 1. Lépés: A Tulajdonosi Döntés és a Helyi Építési Szabályzat (HÉSZ) Ellenőrzése

A folyamat alapja a tulajdonosok elhatározása. A Társasházi törvény értelmében az alapításhoz valamennyi tulajdonostárs egyhangú hozzájárulása szükséges.¹³ Egyetlen tulajdonos is megvétózhatja a folyamatot, ezért az első és legfontosabb lépés a teljes körű konszenzus megteremtése.

Ezzel párhuzamosan elengedhetetlen a helyi önkormányzat Helyi Építési Szabályzatának (HÉSZ) tanulmányozása. Ez a rendelet tartalmazhat olyan korlátozásokat, amelyek befolyásolják a projektet, például:

Kialakítható rendeltetési egységek maximális száma: A HÉSZ meghatározhatja, hogy egy adott telken legfeljebb hány lakás vagy egyéb egység hozható létre.²¹
Parkolóhely-létesítési kötelezettség: A szabályzat előírhatja, hogy minden új lakáshoz kötelezően biztosítani kell parkolóhelyet a telken belül.²⁴

Ha a tervek nincsenek összhangban a HÉSZ előírásaival, a hatóságok nem fogják engedélyezni az átalakítást.

II.2. 2. Lépés: A Szakértők Bevonása – A Földmérő és az Ügyvéd Nélkülözhetetlen Szerepe

A társasházzá alakítás két kulcsszereplő szakértői közreműködését igényli:

Földmérő: Az ő feladata az ingatlan pontos, helyszíni felmérése és a hiteles műszaki dokumentáció, azaz a változási vázrajz (alaprajz) elkészítése. Ez a rajz térképezi fel a valós állapotot, és milliméter pontossággal rögzíti a külön és közös tulajdoni részek határait, alapterületét.²⁰
Ügyvéd (vagy közjegyző): Az ő felelőssége a folyamat jogi levezénylése. Elkészíti és ellenjegyzi a társasház legfontosabb dokumentumát, az Alapító Okiratot, és lefolytatja a teljes földhivatali eljárást. A földhivatali ügyintézés során az ügyvédi képviselet kötelező.¹⁴

II.3. 3. Lépés: A Műszaki Alapok – A Változási Vázrajz Elkészítése és Földhivatali Záradékolása

A földmérő a helyszíni mérések és a meglévő dokumentumok alapján elkészíti a változási vázrajzot. Fontos feltétel, hogy a vázrajzot a Földhivatal csak akkor fogadja el, ha maga az épület már szerepel az ingatlan-nyilvántartási térképen. Amennyiben ez nem történt meg (pl. egy új építésű háznál), úgy először egy épületfeltüntetési eljárást kell lefolytatni.²⁷

Az elkészült vázrajzot a földmérő benyújtja az illetékes Földhivatalhoz műszaki vizsgálatra. A Földhivatal ellenőrzi, hogy a rajz megfelel-e a formai és tartalmi előírásoknak. Ha mindent rendben talál, egy speciális pecséttel, azaz záradékkal látja el. Ez a záradék igazolja, hogy a vázrajz hivatalos, és alkalmas az ingatlan-nyilvántartási átvezetésre. A záradékolt vázrajz nélkül a folyamat nem folytatható.¹³

II.4. 4. Lépés: A Jogi Gerinc – Az Alapító Okirat Szakszerű Megszerkesztése és Kötelező Tartalmi Elemei

A záradékolt vázrajz birtokában az ügyvéd elkészíti az Alapító Okiratot, amely a társasház „alkotmánya”. Ennek a dokumentumnak tökéletes összhangban kell lennie a vázrajzzal és a tulajdoni lappal. A Tht. 9. §-a pontosan meghatározza a kötelező tartalmi elemeket ⁸:

A külön tulajdonba kerülő lakások és nem lakás céljára szolgáló helyiségek pontos megjelölése (pl. „földszint 1. számú lakás”), sorszámozva, az alapterületük feltüntetésével.
A közös tulajdonban álló épületrészekből és a földrészletből az egyes tulajdonostársakat megillető tulajdoni hányad és annak meghatározásának módja (ez általában a külön tulajdonok hasznos alapterületének arányán alapul).
A közös tulajdonba kerülő épületrészek tételes felsorolása (pl. lépcsőház, tető, alapozás, főfalak).
A társasházi közösség közös neve, amely – ha a tulajdonosok másként nem döntenek – az ingatlan címe a „Társasház” megjelöléssel kiegészítve (pl. „1234 Budapest, Minta utca 1. Társasház”).¹⁰
Az ingatlan-nyilvántartás által megkívánt egyéb adatok.

Az okiratot valamennyi tulajdonostársnak alá kell írnia, és azt ügyvédnek vagy kamarai jogtanácsosnak kell ellenjegyeznie, vagy közjegyzői okiratba kell foglalni.¹⁰

II.5. 5. Lépés: A Célvonalban – A Teljes Dokumentáció Benyújtása és a Társasház Bejegyzése

Az utolsó adminisztratív fázisban az ügyvéd benyújtja a teljes dokumentumcsomagot az illetékes Földhivatalhoz. A beadványnak tartalmaznia kell:

A bejegyzés iránti kérelmet.
Az ügyvéd által ellenjegyzett, minden tulajdonos által aláírt Alapító Okiratot.
A Földhivatal által záradékolt változási vázrajzot.
Az összes szükséges hatósági igazolást (használatbavételi engedély, hatósági bizonyítvány stb.).
Az eljárási díj megfizetését igazoló bizonylatot.

A Földhivatal formai és tartalmi vizsgálatot követően bejegyzi a társasháztulajdont az ingatlan-nyilvántartásba. Ezzel egyidejűleg létrehozza a társasházi törzslapot, amely a társasház egészének adatait tartalmazza, valamint az egyes külön tulajdonokhoz (lakásokhoz, üzletekhez) tartozó önálló tulajdoni lapokat, amelyek már önálló helyrajzi számmal (albetétszámmal) rendelkeznek.¹³

II.6. 6. Lépés: Az Új Korszak Kezdete – Az Alakuló Közgyűlés Összehívása és a Működés Megkezdése

A sikeres földhivatali bejegyzéssel a társasház jogilag létrejön, de a működésének megkezdéséhez további lépések szükségesek. A bejegyzést követő 60 napon belül bármelyik tulajdonostárs vagy az építtető köteles összehívni az alakuló közgyűlést.¹³

Az alakuló közgyűlés legfontosabb feladatai:

A közös képviselő vagy az intézőbizottság megválasztása, aki a jövőben a társasház ügyeit intézi.¹⁴
Szükség esetén számvizsgáló bizottság választása a gazdálkodás ellenőrzésére.¹⁴
A Szervezeti- és Működési Szabályzat (SZMSZ) elfogadása, amely a társasház mindennapi működésének részletes szabályait tartalmazza. Ezt legkésőbb ezen a közgyűlésen vagy egy azt követő 60 napon belüli közgyűlésen el kell fogadni.¹³
Döntés a társasház saját bankszámlájának megnyitásáról.¹⁴

Ettől a ponttól kezdve a társasház önálló jogi személyként, a saját szervei és szabályzatai alapján működik tovább.

III. Fejezet: Társasház vs. Osztatlan Közös Tulajdon – A Döntő Érvek

Sok tulajdonos számára nem egyértelmű, miért éri meg a társasházzá alakítás adminisztratív és pénzügyi terheit vállalni, ha az ingatlan egy használati megosztási szerződéssel is „működőképesnek” tűnik. A különbség azonban a jogi és pénzügyi biztonságban, a forgalomképességben és a hosszú távú értékállóságban rejlik. Az alábbiakban részletesen összehasonlítjuk a két tulajdoni formát, hogy egyértelművé tegyük a társasház alapítás melletti döntő érveket.

III.1. A Két Tulajdoni Forma Részletes Összehasonlítása

Osztatlan közös tulajdon: Ebben a formában az ingatlan – a telek és a rajta álló épület minden egyes négyzetcentimétere – jogilag egyetlen egységet képez. A tulajdonosok nem konkrét, fizikailag lehatárolt ingatlanrészeket birtokolnak, hanem az egész ingatlanból egy eszmei hányadot (pl. 1/2, 1/4). A főszabály szerint minden tulajdonostárs jogosult az egész ingatlan használatára, a többiek jogainak sérelme nélkül.³ A gyakorlatban ezt a helyzetet egy használati megosztási szerződéssel rendezik, amely rögzíti, ki melyik lakást vagy kertrészt használhatja kizárólagosan. Fontos azonban, hogy ez a szerződés csupán a tulajdonosok közötti kötelmi jogi megállapodás, amely a tulajdoni viszonyokat dologi jogi értelemben nem változtatja meg.²
Társasház: Itt a jogi struktúra gyökeresen más. Az alapító okirat és a földhivatali bejegyzés fizikailag és jogilag is elkülöníti a külön tulajdonú albetéteket (lakások, üzletek) és a közös tulajdonú részeket (telek, lépcsőház, tető). Minden egyes albetét önálló ingatlannak minősül, saját helyrajzi számmal (pl. 12345/0/A/1) és önálló tulajdoni lappal rendelkezik, így önállóan forgalomképes.⁵

III.2. Elővásárlási Jog: A Társasház Jelentős Előnye Eladáskor

Ez az egyik legfontosabb gyakorlati különbség, amely közvetlenül befolyásolja az értékesítés folyamatát és sebességét.

Osztatlan közös tulajdon: A Polgári Törvénykönyv (Ptk.) alapján a tulajdonostársakat törvényes elővásárlási jog illeti meg. Ez azt jelenti, hogy ha az egyik tulajdonos el akarja adni a részét egy külső vevőnek, a kapott vételi ajánlatot teljes terjedelmében közölnie kell az összes többi tulajdonostárssal. Bármelyikük élhet az elővásárlási jogával, és az ajánlattal megegyező feltételekkel beléphet a vevő helyére. Ez a procedúra jelentősen megbonyolítja és lelassítja az eladást, ráadásul elriaszthatja a potenciális vevőket.³
Társasház: A tulajdonostársakat nem illeti meg törvényes elővásárlási jog. Ilyen jog csak abban az esetben áll fenn, ha azt az alapító okiratban kifejezetten kikötötték, ami a gyakorlatban rendkívül ritka. Ennek hiányában a lakás szabadon, a többi tulajdonos megkérdezése nélkül értékesíthető, ami gyors és tiszta jogi helyzetet teremt.⁵

III.3. Hitelezhetőség és Piaci Érték: Miért Finanszírozzák a Bankok Könnyebben a Társasházi Lakásokat?

A finanszírozhatóság közvetlen hatással van az ingatlan piaci értékére és a potenciális vevők körére.

A bankok számára a hitel fedezetének egyértelműsége és könnyű érvényesíthetősége a legfontosabb. Egy társasházi lakás (albetét) önálló tulajdoni lapjával és helyrajzi számával tiszta, könnyen beazonosítható és terhelhető fedezetet jelent.
Osztatlan közös tulajdon esetén a bank csak egy eszmei hányadra tudna jelzálogjogot bejegyezni, aminek az önálló értékesítése szinte lehetetlen. A többi tulajdonostárs jogai (pl. az elővásárlási jog) tovább bonyolítják a helyzetet. Emiatt a pénzintézetek rendkívül kockázatosnak ítélik az ilyen ingatlanok finanszírozását, és vagy egyáltalán nem adnak rá hitelt, vagy csak nagyon szigorú feltételekkel (pl. az összes tulajdonostárs bevonása adóstársként), és csak akkor, ha van egy minden formai és tartalmi követelménynek megfelelő, ügyvéd által ellenjegyzett használati megosztási szerződés.³⁶
Ennek egyenes következménye, hogy a társasházi lakás egy sokkal szélesebb vevőkör számára elérhető (azok számára is, akik banki hitelt, CSOK-ot vagy más támogatást vennének igénybe), ami növeli a keresletet és végső soron az ingatlan piaci értékét.

III.4. A Mindennapok Gyakorlata: Szervezett Működés, Átlátható Pénzügyek és Kevesebb Szomszédi Vita

A tulajdoni forma a közösség mindennapi működését is alapvetően meghatározza.

Társasház: A Társasházi törvény és a közösség által elfogadott SZMSZ világos kereteket szab a működésnek. A közgyűlés, a közös képviselő és a számvizsgáló bizottság intézményei, valamint a közös költség fizetésének és behajtásának szabályozott rendje biztosítja az átlátható gazdálkodást és a demokratikus döntéshozatalt. A közös feladatok (pl. tetőjavítás, homlokzatfelújítás) finanszírozása és megszervezése egyértelmű szabályok szerint történik.⁴
Osztatlan közös tulajdon: A működés a tulajdonosok folyamatos megegyezésén alapul. A rendes gazdálkodás körét meghaladó kiadásokhoz (pl. egy nagyobb felújítás) a Ptk. szerint főszabályként egyhangú döntés szükséges. Ha akár csak egyetlen tulajdonos is ellenzi a beruházást, az meghiúsulhat, ami az épület állagának leromlásához vezethet. A közös költségek viselése és behajtása szintén nehézkesebb, ami állandó konfliktusforrást jelenthet.¹

Táblázat: Társasház vs. Osztatlan Közös Tulajdon – Összehasonlító Elemzés

Jellemző	Társasház	Osztatlan Közös Tulajdon
Tulajdon tárgya	Önálló albetét (lakás, üzlet) saját helyrajzi számmal	Az egész ingatlan eszmei hányada
Használat	Az Alapító Okirat és SZMSZ által szabályozott	Használati megosztási szerződés vagy szokásjog alapján
Elővásárlási Jog	Nincs (kivéve, ha az Alapító Okiratban kikötötték)	Törvény alapján a tulajdonostársakat megilleti
Hitelezhetőség	Kiváló, a bankok számára tiszta fedezet	Korlátozott, problémás, gyakran elutasítják
Eladhatóság	Egyszerű és gyors, széles vevőkör	Bonyolult és lassú, szűkebb vevőkör
Döntéshozatal	Tht. és SZMSZ szerint, jellemzően többségi elv	Főszabály szerint egyhangú döntés szükséges
Közös Költségek	Szabályozott, jogi úton könnyen behajtható	Megállapodás kérdése, behajtása nehézkesebb
Jogi Biztonság	Magas, törvény által részletesen szabályozott	Alacsonyabb, a tulajdonosok megegyezésétől függ

IV. Fejezet: A Társasház Működésének Alapdokumentumai és Szervei

A társasház nem csupán ingatlanok halmaza, hanem egy jogilag szabályozott közösség, egyfajta „mini-demokrácia”. Működését alapvető dokumentumok és választott szervek irányítják, amelyek biztosítják a jogok és kötelezettségek egyensúlyát, a transzparens gazdálkodást és a konfliktusmentes együttélést. Ezen rendszer megértése elengedhetetlen a zökkenőmentes működéshez.

IV.1. Az Alapító Okirat és az SZMSZ Viszonya: A „Társasházi Alkotmány” és a „Működési Kódex”

A társasház két legfontosabb dokumentuma az Alapító Okirat és a Szervezeti- és Működési Szabályzat (SZMSZ). Bár szorosan kapcsolódnak egymáshoz, funkciójuk és jogi súlyuk eltérő.

Alapító Okirat: Ez a társasház „születési anyakönyvi kivonata”, a jogi alap, amely létrehozza a társasháztulajdont. A tulajdonviszonyokat rögzíti: definiálja a külön és közös tulajdoni részeket, valamint az egyes albetétekhez tartozó tulajdoni hányadokat.⁹ Mivel a tulajdonjog alapvető kérdéseit érinti, a módosításához főszabály szerint valamennyi tulajdonostárs egyhangú hozzájárulása szükséges, és a változást be kell jegyezni az ingatlan-nyilvántartásba.¹⁹
SZMSZ (Szervezeti- és Működési Szabályzat): Ez a társasház „működési kódexe”, amely a közösség mindennapi életét és belső működését szabályozza. Tartalmazza többek között a közgyűlés hatáskörét és eljárásrendjét, a közös képviselő feladatait, a közös költség viselésének részletes szabályait, valamint a házirendet (amely az SZMSZ része vagy melléklete lehet).³⁹ Mivel a működési szabályokról szól, a módosítása általában jóval egyszerűbb, jellemzően a közgyűlésen a tulajdoni hányad szerinti egyszerű többséggel lehetséges. Fontos, hogy az SZMSZ rendelkezései nem lehetnek ellentétesek sem az Alapító Okirattal, sem a Társasházi törvénnyel.⁴⁰

IV.2. A Közös Képviselő: Feladatai, Felelőssége és Megválasztásának Menete

A közös képviselő (vagy a több tagból álló intézőbizottság) a társasház „kormánya”, a végrehajtó szerv.

Megválasztása: A közös képviselőt a közgyűlés választja meg, a jelen lévő tulajdonostársak tulajdoni hányad szerinti egyszerű szótöbbségével.³³ A megbízatás szólhat határozott vagy határozatlan időre.
Feladatai: A közös képviselő felel a közgyűlési határozatok előkészítéséért és végrehajtásáért, a közös költség megállapításáért, közléséért és beszedéséért. Ő szervezi meg az épület karbantartását, felújítását, elkészíti az éves költségvetést és beszámolót, valamint képviseli a társasházat harmadik felek, hatóságok és bíróságok előtt.⁴¹
Felelőssége: Tevékenységéért teljes körű anyagi és jogi felelősséggel tartozik a társasházi közösség felé. A közgyűlés bármikor, indoklás nélkül felmentheti tisztségéből. Leváltása esetén köteles az iratokat és a pénzügyi eszközöket jegyzőkönyv kíséretében, meghatározott határidőn belül átadni az új képviselőnek.⁴¹

IV.3. A Számvizsgáló Bizottság: A Tulajdonosi Ellenőrzés Fontos Eszköze

A számvizsgáló bizottság a közgyűlés „szeme és füle”, a tulajdonosi ellenőrzés legfontosabb intézménye.

Szerepe: Elsődleges feladata a közös képviselő tevékenységének, és különösen a társasház gazdálkodásának, pénzügyeinek folyamatos felügyelete és ellenőrzése.⁴⁴
Mikor kötelező? A Tht. előírja, hogy a 25 lakásnál nagyobb társasházakban kötelező számvizsgáló bizottságot választani. Kisebb házaknál a tulajdonosok dönthetnek a létrehozásáról.⁴⁶
Jogosultságai: A bizottság bármikor betekinthet a társasház könyvelésébe, bankszámlakivonataiba, szerződéseibe. Véleményezi a közgyűlés elé terjesztett éves költségvetést és pénzügyi beszámolót. Javaslatot tehet a közös képviselő díjazására, és ha a közös képviselő mulaszt, a számvizsgáló bizottság is összehívhatja a közgyűlést.⁴⁶

IV.4. A Közös Költség: Megállapításának Módjai és Felosztásának Szabályai

A közös költség a társasház működésének pénzügyi alapja, amely a közös tulajdonban lévő épületrészek fenntartásának (pl. takarítás, világítás, lift üzemeltetése), karbantartásának és felújításának költségeit fedezi.⁴⁸

Felosztása: A törvényi főszabály szerint a közös költséget a tulajdonostársak a tulajdoni hányaduk arányában viselik. Az SZMSZ azonban ettől eltérő, igazságosabbnak ítélt felosztási módot is meghatározhat. Gyakori megoldás, hogy bizonyos költségelemeket (pl. szemétszállítás, vízdíj) a lakásban élők száma alapján, vagy a fűtési költséget a fűtött légköbméter vagy egyedi mérők alapján osztják fel.⁴⁹
Tartozás kezelése: A közös költség meg nem fizetése súlyos következményekkel jár. A közös képviselő köteles a hátralékot behajtani. Ennek eszközei a fizetési felszólítás, majd a közjegyzőnél kezdeményezett fizetési meghagyásos eljárás. Ha a tartozás meghaladja a hathavi közös költség összegét, a társasház közgyűlési határozattal jelzálogjogot jegyeztethet be a tartozó tulajdonostárs albetétjére, biztosítva ezzel a követelését.⁴⁸

V. Fejezet: Költségek, Gyakori Kérdések és Speciális Helyzetek

A társasház-alapítás egy jelentős beruházás, ezért a tulajdonosok számára kulcsfontosságú a várható költségek ismerete. Emellett számos speciális helyzet merülhet fel a folyamat során, amelyekre érdemes előre felkészülni. Ez a fejezet gyakorlati, pénzügyi információkkal és a leggyakoribb kérdésekre adott válaszokkal segíti a tervezést.

V.1. Táblázat: A Társasház Alapítás Várható Költségei (2025-ös Irányárakkal)

A társasházzá alakítás teljes költsége több tételből áll össze, és nagyban függ az albetétek számától, az ingatlan bonyolultságától és a választott szakértők díjszabásától. Az alábbi táblázat egy áttekintést nyújt a legjellemzőbb költségelemekről.

Költségtípus	Felelős Szakértő/Hatóság	Várható Költség (Ft)	Megjegyzés
Földmérői munkadíj	Földmérő	200.000 Ft-tól	Az ár 2 albetétre vonatkozó induló díj, amely az albetétek számával és a felmérés bonyolultságával arányosan nő.³⁰
Ügyvédi munkadíj	Ügyvéd	150.000 – 300.000 Ft-tól	Az ár az albetétek számától és az ügy összetettségétől függ. Tartalmazza az okiratszerkesztést és a teljes földhivatali ügyintézést.⁵³
Földhivatali eljárási díj	Földhivatal	10.600 Ft / albetét	A díjat az újonnan létrejövő albetétenként kell fizetni, de a teljes összeg nem haladhatja meg a 160.000 Ft-ot.⁵⁶
Hatósági bizonyítvány díja	Önkormányzat	10.000 – 30.000 Ft	Településenként eltérő lehet az igazgatási szolgáltatási díj.
Tulajdoni lap másolat díja	Földhivatal/Ügyvéd	4.800 Ft / db	Az eljáráshoz szükséges hiteles tulajdoni lapok díja (elektronikus formában).⁵⁶
Fennmaradási engedély díja	Építési hatóság	Változó, jelentős tétel	Csak engedély nélküli építés esetén merül fel. Az eljárási díjon felül az építmény értékétől függő építésügyi bírságot is ki kell fizetni.

V.2. Gyakran Ismételt Kérdések (GY.I.K.) Szekció

Mi a teendő, ha jelzálog terheli az ingatlant?Az osztatlan közös tulajdonú ingatlanon lévő jelzálogjog nem akadálya a társasházzá alakításnak, de a folyamathoz elengedhetetlen a jelzálogjogosult (a hitelt nyújtó bank) írásbeli hozzájárulása. A bankkal előzetesen egyeztetni kell. A gyakorlatban a bankok általában megadják a hozzájárulást, és a bejegyzést követően a jelzálogjogot az újonnan létrejövő albetétekre jegyzik át, jellemzően a tulajdoni hányadok arányában.60
Hogyan befolyásolja a tetőtér-beépítés az alapítási folyamatot?Ha a tetőtér közös tulajdon, annak elidegenítése és új lakás(ok) kialakítása az Alapító Okirat módosítását igényli. Mivel ez a közös tulajdon elidegenítését jelenti, a Tht. kedvezőbb szabályokat alkalmaz: az Alapító Okiratban rögzített felhatalmazás esetén elegendő lehet a tulajdoni hányad szerinti kétharmados vagy négyötödös többség is, nem szükséges minden tulajdonos egyhangú beleegyezése.63 Az újonnan kialakított albetét(ek) bejegyzéséhez természetesen jogerős használatbavételi engedély szükséges.
Milyen speciális engedélyek kellenek műemlék épület esetén?Műemléki védettség alatt álló épület társasházzá alakítása lényegesen bonyolultabb eljárás. A folyamathoz be kell szerezni az illetékes örökségvédelmi hatóság (a Kormányhivatal) előzetes jóváhagyását. A hatóság szigorúan vizsgálja, hogy az átalakítás nem sérti-e a műemléki értékeket, és további feltételeket szabhat a beavatkozásokra vonatkozóan.66
Lehet-e egy tulajdonosnak több albetétje?Igen, semmi akadálya. Egy személy vagy cég akár az összes albetétet is tulajdonolhatja. Ha az ingatlan egyetlen személy vagy cég tulajdonában van, és ő dönt a társasházzá alakításról, azt egyszemélyi alapításnak nevezzük. Ez gyakori új építésű projekteknél, ahol a beruházó alapítja a társasházat az értékesítés előtt.9
Mi történik, ha egy tulajdonostárs nem ért egyet az alapítással?Mivel a társasház-alapítás főszabály szerint valamennyi tulajdonostárs egyhangú döntését igényli, egyetlen tulajdonostárs ellenállása is megakaszthatja a folyamatot. Ilyen esetben a megegyezés az egyetlen út. Ha ez sem vezet eredményre, a tulajdonostársak bírósághoz fordulhatnak a közös tulajdon megszüntetése iránt. A bíróság elrendelheti az ingatlan társasházzá alakítását, de ez egy hosszadalmas, költséges és bizonytalan kimenetelű peres eljárás.13

VI. Fejezet: Speciális Esetek – A Kis Lakásszámú és Egyszemélyi Tulajdonú Társasházak Működése

A társasházak világa nem csak a soklakásos épületekből áll. Gyakoriak a mindössze néhány albetétből álló, illetve az egyetlen személy által alapított társasházak is. Ezekre a törvény egyszerűbb működési szabályokat tesz lehetővé, ugyanakkor bizonyos adminisztratív kötelezettségek alól ők sem mentesülnek.

VI.1. Az Alapító Okirat Kötelező Ereje – Nincs Kivétel

A legfontosabb tisztázandó kérdés, hogy az Alapító Okirat megléte minden esetben kötelező-e. A válasz egyértelműen igen. ¹⁰

Alapvető jogi dokumentum: Az Alapító Okirat az a jogi dokumentum, amely létrehozza a társasházat azáltal, hogy jogilag elkülöníti a külön tulajdonú albetéteket (lakásokat, üzleteket) a közös tulajdontól. Enélkül az ingatlan jogilag osztatlan közös tulajdon maradna. ⁷⁰
Egyszemélyi alapítás: Akkor is kötelező az Alapító Okirat elkészítése, ha az egész ingatlan egyetlen személy vagy cég tulajdonában van, és ő dönt a társasházzá alakításról (egyszemélyi alapítás). ⁶⁹ Ez a lépés elengedhetetlen ahhoz, hogy a jövőben az egyes albetéteket külön-külön, önálló ingatlanként lehessen értékesíteni. ⁶⁹

VI.2. A Hat Lakásnál Kisebb Társasházak („Kistársasházak”) Működése

A törvény különbséget tesz a nagyobb és a kisebb lakóközösségek között. A hat vagy annál kevesebb lakásból álló társasházakra (a nem lakás célú helyiségek számát itt nem kell figyelembe venni) alapértelmezetten egyszerűbb szabályok vonatkoznak. ⁷⁴

Működés a Ptk. szerint: Ezen „kistársasházak” működésére nem a részletes Társasházi törvény (Tht.), hanem a Polgári Törvénykönyv (Ptk.) közös tulajdonra vonatkozó, általánosabb szabályai az irányadók. ⁷⁴
Nincs kötelező közös képviselő és közgyűlés: A Ptk. szerinti működés legnagyobb könnyítése, hogy nem kötelező közös képviselőt választani és formális közgyűléseket tartani. ⁷⁴ A tulajdonosok a közös ügyekben egyszerű szótöbbséggel döntenek a tulajdoni hányaduk arányában. ⁷⁴ Ez ideális lehet például egy kétlakásos házban, vagy egy olyan négylakásos épületben, ahol egy család tagjai a tulajdonosok.
Áttérés lehetősége: Ha a tulajdonosok mégis a strukturáltabb működést részesítik előnyben, többségi döntéssel áttérhetnek a Tht. szabályainak alkalmazására. Ez akár ráutaló magatartással is megtörténhet, például ha rendszeresen közgyűlést tartanak és közös képviselőt választanak. ⁷⁴

VI.3. A Számvizsgáló Bizottság – Csak Nagyobb Házakban Kötelező

A Számvizsgáló Bizottság a közös képviselő gazdálkodását ellenőrző szerv. A törvény egyértelműen fogalmaz a kötelezettséget illetően:

25 lakásos határ: Számvizsgáló bizottságot csak a 25 lakásnál nagyobb társasházakban kötelező választani. ⁴⁵ Ennél kisebb, így a kérdésben szereplő 2 vagy 4 albetétes társasházak esetében a bizottság létrehozása nem kötelező.

VI.4. Gyakorlati Példák Összefoglalása

Két albetét, egy tulajdonos (eladásra szánva): Az alapítás kötelező eleme az ügyvéd által ellenjegyzett Alapító Okirat, amely létrehozza a két önálló albetétet. ⁷⁰ Amíg mindkét albetét egy kézben van, nincs szükség közös képviselőre, hiszen a tulajdonos egyszemélyben dönt mindenről. Az első albetét eladása után a két új tulajdonos a Ptk. szabályai szerint, közös megegyezéssel intézheti az ügyeket, formális közös képviselő nélkül.
Négy albetét, egy család tulajdonában: Ebben az esetben is elengedhetetlen az Alapító Okirat elkészítése a négy önálló ingatlan jogi létrehozásához. ²⁰ Mivel a ház hat lakásnál kisebb, a Ptk. szabályai az irányadók, így nem kötelező közös képviselőt választani. ⁷⁴ Számvizsgáló bizottság létrehozása pedig a 25 lakásos limit miatt fel sem merül kötelezettségként. ⁴⁶

Zárszó: A Szakszerű Előkészítés a Sikeres Társasház Alapítás Záloga

A fentiekből látható, hogy egy ingatlan társasházzá alakítása egy komplex, de rendkívül megtérülő folyamat. A rendezett jogi viszonyok, az önállóan forgalomképes és hitelezhető tulajdon, valamint a szervezett működés mind olyan előnyök, amelyek jelentősen növelik az ingatlan értékét és megkönnyítik a tulajdonosok életét.

A siker kulcsa a gondos és szakszerű előkészítés. A leggyakoribb buktatók – mint a hiányzó hatósági engedélyek, a HÉSZ figyelmen kívül hagyása vagy a tulajdonostársak közötti egyetértés hiánya – megfelelő körültekintéssel elkerülhetők. A folyamat bonyolultsága miatt elengedhetetlen a tapasztalt szakértők – egy precíz földmérő és egy, az ingatlanjogra szakosodott ügyvéd – bevonása. Az ő összehangolt munkájuk a garancia arra, hogy az eljárás zökkenőmentesen, a jogszabályi előírásoknak megfelelően zajlik, és a végeredmény egy jogilag tiszta, értékesebb és biztonságosabb otthont teremt minden tulajdonos számára.