Telekalakítás – Földmérő

A Telekalakítás Részletes Útmutatója Tulajdonosoknak – A Tervezéstől a Tulajdoni Lapig

1. Fejezet: A Telekalakítás Lényege – Miért és Mikor van Szükség Ingatlanunk Határainak Módosítására?

A telekalakítás fogalma a modern jogi környezetben

A telekalakítás egy komplex közigazgatási hatósági eljárás, amelynek célja egy ingatlan (telek) határainak, és ezáltal a hivatalos nyilvántartásban szereplő adatainak megváltoztatása.¹ A folyamat nem csupán a fizikai határok módosítását jelenti, hanem egy szigorúan szabályozott jogi procedúrát, amely a földmérő által készített műszaki dokumentáció alapján indul, a területileg illetékes Kormányhivatal engedélyezi, és végül az ingatlan-nyilvántartásban – a digitális térképen és a tulajdoni lapon – történő átvezetéssel zárul.¹

A modern jogértelmezés, különösen a 2023. évi C. törvény (a továbbiakban: Méptv.) hatálybalépésével, a telekalakítást egy teljes körű adminisztratív folyamatként definiálja, amelynek végső célja a jogok és tények hivatalos bejegyzése.³ Ez a szemlélet rámutat, hogy a földmérő műszaki munkája csupán az első lépés egy jogi eljárásban, amelynek a végén egy megváltozott, de jogilag támadhatatlan ingatlan-nyilvántartási állapot jön létre. Az eljárás alapvető feltétele, hogy a kialakuló új telek vagy telkek mindenben megfeleljenek a rendeltetésszerű használat követelményeinek, továbbá alakjuk, méretük, beépítettségük és megközelíthetőségük összhangban legyen a vonatkozó országos és helyi jogszabályokkal.¹

Gyakori élethelyzetek, amelyek telekalakítást indokolnak

A telekalakítási eljárás szükségessége számos gyakorlati élethelyzetből fakadhat, amelyek mindegyike az ingatlanok hatékonyabb vagy megváltozott célú hasznosítását célozza:

Ingatlanfejlesztés: Egy nagyobb, beépítetlen telek felosztása több kisebb, önálló építési telekre, lehetővé téve azok külön-külön történő értékesítését vagy több lakóegység felépítését.²
Adásvétel és tulajdonrendezés: Gyakori eset, hogy egy teleknek csak egy meghatározott részét kívánják eladni. Ilyenkor az érintett területrészt le kell választani és önálló helyrajzi szám alatt kell nyilvántartásba venni. Ide tartozik az osztatlan közös tulajdon megszüntetése is, amikor a tulajdonostársak a jogi megosztottságot fizikailag is elkülönített, önálló telkek létrehozásával kívánják rendezni.⁹
Családi vagyonmegosztás, öröklés: Egy nagyobb családi birtok vagy telek igazságos és jogilag tiszta felosztása az örökösök között, amelynek eredményeként minden örökös önálló, forgalomképes ingatlannal rendelkezik.¹²
Telekhatár-viták rendezése: Két szomszédos telek közös, vitatott, vagy a gyakorlatban nehezen használható (pl. zegzugos) határvonalának hivatalos korrekciója, amely mindkét fél számára elfogadható és jogilag rögzített állapotot teremt.¹³
Hasznosítás optimalizálása: Két vagy több, egymással szomszédos, de külön helyrajzi számon nyilvántartott telek összevonása egyetlen, nagyobb és jobban hasznosítható ingatlanná. Erre jellemzően akkor kerül sor, ha egy nagyobb alapterületű épület (pl. ipari csarnok, társasház) elhelyezése a cél.²

Az eljárás végső célja

Fontos hangsúlyozni, hogy a telekalakítás jogi célja messze túlmutat a kerítések áthelyezésén vagy új telekhatárok kijelölésén. A folyamat lényege, hogy a hivatalos ingatlan-nyilvántartás – amely a bejegyzett jogok és feljegyzett tények fennállását közhitelesen tanúsítja ¹² – mindenkor pontosan tükrözze az ingatlan valós, fizikai állapotát és határait. Ez a jogbiztonság alapja, amely elengedhetetlen feltétele minden további ingatlannal kapcsolatos jogügyletnek, legyen szó adásvételről, banki hitelfelvételről vagy építési engedélyezési eljárásról.¹⁵

2. Fejezet: A Telekalakítás Fajtái – Melyik Eljárásra van Szükségem?

A telekalakítási eljárás megindítása előtt a legfontosabb lépés a megfelelő eljárástípus kiválasztása. A jogszabályok négy alapvető kategóriát különböztetnek meg, amelyek különböző tulajdonosi igényeket és célokat szolgálnak ki.³ A helyes típus kiválasztása alapvetően meghatározza az eljárás menetét, költségeit és jogi következményeit.

A telekalakítás négy alapvető típusa

Telekfelosztás (Telekmegosztás): Ez a leggyakoribb eljárás, amely során egyetlen, nagyobb helyrajzi számmal rendelkező ingatlanból kettő vagy több, új, önálló helyrajzi számmal rendelkező telket hoznak létre.¹³ A folyamat eredményeként az eredeti telek jogilag megszűnik, és helyette új, önállóan forgalomképes ingatlanok jönnek létre az ingatlan-nyilvántartásban.
Telekegyesítés (Telekösszevonás): A telekfelosztás ellentétes folyamata. Két vagy több, egymással fizikailag szomszédos, de külön helyrajzi számon nyilvántartott telket vonnak össze egyetlen, új helyrajzi szám alatti ingatlanná.¹³ Az eredeti, különálló telkek ebben az esetben is jogilag megszűnnek, és helyükbe egyetlen, nagyobb területű ingatlan lép.
Telekhatár-rendezés: Ezt az eljárást akkor alkalmazzák, ha két vagy több szomszédos telek közös határvonalát kívánják módosítani. Lényeges különbség az előzőekhez képest, hogy itt a telkek darabszáma és helyrajzi száma változatlan marad; csupán a közöttük lévő határvonal helyzete és ennek következtében a telkek területe változik meg.¹³ Tipikus esete a praktikátlan, zegzugos telekhatárok kiegyenesítése a szomszédok közös megegyezése alapján.
Telekcsoport újraosztása: Ez a legkomplexebb telekalakítási eljárás. Lényege, hogy több, egymás mellett elhelyezkedő telket először virtuálisan „összevonnak” egyetlen nagy területté (megszüntetve a belső határokat), majd ezt a területet teljesen új elvek és határok szerint, a településrendezési tervnek megfelelően újra felosztják.¹³ Ezt a módszert jellemzően nagyobb léptékű területrendezéskor, például elavult telekszerkezetű városrészek rehabilitációjakor vagy új lakóparkok kialakításakor alkalmazzák.

A választott eljárás típusa alapvető jogi és pénzügyi következményekkel jár. A telekfelosztás és a telekegyesítés új jogi entitásokat (önálló helyrajzi számmal rendelkező ingatlanokat) hoz létre vagy szüntet meg, ami új ingatlan-nyilvántartási bejegyzési díjakat, potenciálisan új adóbesorolást és új tulajdoni lapok kiállítását vonja maga után. Ezzel szemben a telekhatár-rendezés „csupán” meglévő jogi entitásokat módosít, ami jogilag egyszerűbb folyamat. A földmérő szakember felelőssége, hogy ezeket a következményeket is ismertesse, segítve az ügyfelet a céljainak leginkább megfelelő és költséghatékony eljárás kiválasztásában.

Speciális esetek és fogalmak

Nyúlványos (nyeles) telek kialakítása: Különleges esetet képez a nyúlványos telek, amely nem rendelkezik teljes szélességű utcafronttal, hanem csak egy keskeny, jellemzően 3-4 méter széles sávval („nyéllel”) kapcsolódik a köz- vagy magánúthoz. Ilyen telek kialakítására csak szigorú feltételek mellett van lehetőség, amelyeket a Helyi Építési Szabályzat (HÉSZ) és az országos előírások is részletesen szabályoznak. Meghatározzák például a nyél minimális szélességét, maximális hosszát, és gyakran korlátozzák az egymás mellett kialakítható nyeles telkek számát is.¹⁷

Az alábbi táblázat összefoglalja a telekalakítási típusok legfontosabb jellemzőit a könnyebb áttekinthetőség érdekében.

Táblázat 1: A Telekalakítás Típusainak Összehasonlítása

Típus	Cél	Eredmény	Tipikus Gyakorlati Példa
Telekfelosztás	Egy nagy telekből több kisebb, önálló telek létrehozása.	Az eredeti telek megszűnik, helyette 2 vagy több új telek keletkezik, új helyrajzi számokkal.	Egy 2000 m2-es telket két 1000 m2-es építési telekre osztanak, hogy az egyiket eladják.
Telekegyesítés	Több szomszédos telek összevonása egyetlen, nagyobb telekké.	Az eredeti telkek megszűnnek, helyettük egyetlen új telek keletkezik, új helyrajzi számmal.	A tulajdonos megvásárolja a szomszédos telket, és a kettőt összevonja, hogy egy nagyobb házat építhessen.
Telekhatár-rendezés	Szomszédos telkek közös határának korrekciója, kiegyenesítése.	A telkek darabszáma és helyrajzi száma nem változik, csak a területük és a határvonaluk módosul.	Két szomszéd megegyezik, hogy a telekhatáron álló, rossz helyen lévő garázs miatt a határt 1 méterrel eltolják.
Telekcsoport újraosztása	Több telek teljes átrendezése egy új, logikusabb struktúra szerint.	Az összes eredeti telek megszűnik, és helyettük teljesen új telkek jönnek létre, új helyrajzi számokkal.	Egy önkormányzat egy elavult, szűk utcás városrészt modernizál, új utakat jelöl ki és új, szabályos telkeket alakít ki.

3. Fejezet: A Telekalakítási Engedélyezési Eljárás Folyamata Lépésről Lépésre

A folyamat áttekintése: A bürokrácia útvesztőjének térképe

A telekalakítás egy szigorúan szabályozott, többlépcsős hatósági eljárás, amelynek sikeres lebonyolítása a lépések pontos sorrendjének betartását és a precízen, szakszerűen előkészített dokumentációt igényli. Az alábbiakban részletesen bemutatjuk a teljes folyamatot az előkészületektől a jogerős ingatlan-nyilvántartási bejegyzésig.

1. Lépés: Előzetes Tájékozódás és Tervezés (A „Nulladik Lépés”)

Mielőtt bármilyen költségbe verné magát és megbízna egy földmérőt, elengedhetetlen az előzetes tájékozódás a helyi önkormányzat építési vagy műszaki osztályán.²³ Itt lehet információt kérni a Helyi Építési Szabályzat (HÉSZ) vonatkozó előírásairól, amelyek alapvetően meghatározzák, hogy az elképzelt telekalakítás megvalósítható-e.

Egy rendkívül fontos jogszabályi változás, hogy 2024. október 1-től a telekalakítási engedélyezési kérelemhez kötelezően csatolni kell a települési önkormányzat által kiállított hivatalos tájékoztatást az érintett ingatlanra vonatkozó helyi településrendezési követelményekről.²³ Ez a dokumentum egyértelműen rögzíti a helyi szabályokat (pl. minimális telekméret, beépíthetőség), és az eljárás további szakaszainak alapját képezi.

2. Lépés: A Földmérő Megbízása és a Műszaki Előkészítés

A folyamat érdemi része egy ingatlanrendező földmérő minősítéssel rendelkező szakember megbízásával kezdődik.⁵ A földmérő feladatai ebben a szakaszban a következők:

Beszerzi a hivatalos, hiteles földhivatali alapadatokat (digitális térképi állomány, tulajdoni lap másolat).
Helyszíni geodéziai méréseket végez az ingatlanon, ellenőrzi a meglévő állapotot.⁸
A mérések és a jogszabályi előírások alapján elkészíti a teljes telekalakítási dokumentációt, amelynek legfontosabb eleme a változási vázrajz.⁵

3. Lépés: A Földhivatali Műszaki Vizsgálat (Záradékolás)

Az elkészült műszaki dokumentációt a földmérő benyújtja az illetékes Kormányhivatal Földhivatali Főosztályához (a továbbiakban: Földhivatal).⁹ Ebben a fázisban a Földhivatal egy tisztán

műszaki-geodéziai szempontú ellenőrzést végez. Azt vizsgálja, hogy a mérések pontosak-e, a vázrajz megfelel-e a szigorú alaki és tartalmi követelményeknek, és hogy a dokumentáció műszakilag beilleszthető-e a hivatalos állami nyilvántartásokba.⁹

Amennyiben a Földhivatal mindent rendben talál, a vázrajzot egy hivatalos pecséttel, azaz záradékkal látja el. A záradékolt vázrajz 1 évig érvényes.²⁸ Fontos tudni, hogy ez a lépés még nem jelenti a telekalakítás engedélyezését, csupán a műszaki tervek hivatalos elfogadását.

4. Lépés: A Telekalakítási Engedély Kérelmezése

A záradékolt vázrajz és a teljes, összeállított dokumentáció birtokában lehet benyújtani a Földhivatalhoz a hivatalos telekalakítási engedélyezési kérelmet egy erre rendszeresített formanyomtatványon.¹ A Földhivatal a kérelem befogadásával megindítja a közigazgatási hatósági eljárást.

5. Lépés: A Szakkérdés Vizsgálata (A korábbi Szakhatósági Eljárás Helyett)

Itt egy kulcsfontosságú jogszabályi változás lépett életbe: 2021. december 22-től megszűnt a korábbi, különálló szakhatósági eljárás, amelynek keretében a település jegyzője vizsgálta a tervek HÉSZ-nek való megfelelőségét.³⁰ Ez a változás központosította és a Kormányhivatal hatáskörébe utalta a településrendezési megfelelőség vizsgálatát.

A jelenlegi eljárásrend szerint a Földhivatal belső eljárás keretében keresi meg a Kormányhivatalon belüli Állami Főépítészi Irodát, amely szakkérdésként vizsgálja a telekalakítási tervet.²⁵ Az Állami Főépítész ellenőrzi, hogy a terv mindenben megfelel-e a HÉSZ, az OTÉK/TÉKA és a magasabb szintű jogszabályok (pl. Méptv.) előírásainak.²⁵ Ez a változás növelte a földmérő felelősségét, mivel a terv megfelelőségéről az első hivatalos visszajelzés egy központi, nehezebben elérhető szervtől érkezik, miután a költséges műszaki dokumentáció már elkészült.

6. Lépés: A Jogerős Határozat és a Fellebbezési Idő

Amennyiben az Állami Főépítészi Iroda a tervet jóváhagyja, a Földhivatal meghozza és kiadja a telekalakítást engedélyező határozatot.¹⁰ A határozatot kézbesítik minden érintettnek (tulajdonosok, haszonélvezők, szomszédos ingatlanok tulajdonosai), akiknek a kézhezvételtől számított 15 napos jogvesztő határidejük van a fellebbezésre.¹⁰ Ha fellebbezés nem érkezik (vagy az érintettek írásban lemondanak fellebbezési jogukról), a határozat jogerőre emelkedik. A jogerős engedély a jogerőre emelkedéstől számított 1 évig hatályos.²³

7. Lépés: Az Ingatlan-nyilvántartási Átvezetés

A jogerős engedély birtokában a folyamat utolsó lépéseként egy újabb kérelemmel kell fordulni a Földhivatalhoz, amelyben a változások ingatlan-nyilvántartási átvezetését kell kérni.⁹ A korábbi „egyesített eljárás”, amely ezt a lépést automatikussá tette, már nem minden esetben alkalmazható, így ez a különálló kérelem egyre inkább általánossá válik.²³

Ehhez a kérelemhez csatolni kell a jogerős engedélyt, és szükség esetén további, ügyvéd által ellenjegyzett okiratokat is, például a tulajdonostársak közötti megosztási szerződést vagy adásvételi szerződést.⁴ A Földhivatal ezen dokumentumok alapján végzi el a változás átvezetését: átrajzolja a digitális ingatlan-nyilvántartási térképet és módosítja a tulajdoni lap(ok) adatait, ezzel jogilag is létrehozva az új ingatlan-nyilvántartási állapotot.²³

Táblázat 2: A Telekalakítási Engedélyezési Eljárás Lépései

Lépés	Felelős Szereplő	Kulcsfontosságú Dokumentumok	Becsült Időtartam / Határidő
1. Előzetes Tájékozódás	Tulajdonos	Önkormányzati tájékoztató a HÉSZ-ről	1-2 hét
2. Földmérői munka	Földmérő	Telekalakítási dokumentáció, Változási vázrajz	2-4 hét (terheltségtől függően)
3. Földhivatali Záradékolás	Földhivatal (Földmérési Osztály)	Záradékolt vázrajz	Törvény szerint 60 nap, gyakorlatban 30-45 nap ²³
4. Engedély Kérelmezése	Tulajdonos (földmérő segítségével)	Kérelem nyomtatvány, teljes dokumentáció	–
5. Szakkérdés Vizsgálata	Kormányhivatal (Állami Főépítész)	Szakvélemény	Az engedélyezési eljárás része
6. Engedélyező Határozat	Földhivatal (Ingatlan-nyilvántartási Osztály)	Jogerős telekalakítási engedély	Teljes engedélyezési eljárás: 30-60 nap + 15 nap fellebbezési idő ¹⁰
7. Nyilvántartási Átvezetés	Tulajdonos (ügyvéd, földmérő segítségével)	Átvezetési kérelem, jogerős engedély, szerződések	30-60 nap ¹⁰

4. Fejezet: A Változási Vázrajz – A Telekalakítás Műszaki Szíve és Lelke

A változási vázrajz definíciója és szerepe

A változási vázrajz egy hivatalos, méretarányos műszaki dokumentum, amelyet kizárólag földmérői jogosultsággal és ingatlanrendező minősítéssel rendelkező szakember készíthet el.³⁷ Ez a dokumentum a telekalakítási eljárás műszaki alapja, amely grafikus és numerikus formában is precízen bemutatja az ingatlan adataiban bekövetkező változásokat.²⁸ Lényegében ez az az okirat, amely összeköti a fizikai valóságot (a helyszíni méréseket) a jogi nyilvántartással (a tulajdoni lappal és a térképpel).

A záradékolt változási vázrajz egyfajta „jövőbeli állapottervként” funkcionál. Bár a rajzon szereplő változások csak a teljes eljárás végén, a tulajdoni lapra történő bejegyzéssel válnak jogerőssé ³⁹, a műszakilag már jóváhagyott vázrajz önmagában is egy jogi jelentőséggel bíró dokumentum. Lehetővé teszi például, hogy egy adásvételi szerződésben már a jövőben kialakuló, új helyrajzi számú telekre hivatkozzanak a felek, jogi biztonságot teremtve a folyamatban lévő ügyletekhez.⁹

A vázrajz kötelező tartalmi elemei

A változási vázrajz szigorú tartalmi követelményeknek kell, hogy megfeleljen, és jellemzően a következő fő részekből áll:

Grafikus rész: Egy földhivatali térképi kivágat, amely vastag vonallal kiemelve ábrázolja a változásokat. Bemutatja a telek(ek) változás előtti és utáni állapotát, a meglévő és megmaradó épületeket, az esetleges szolgalmi joggal terhelt területeket, valamint az új, tervezett telekhatárokat, méretekkel és töréspontokkal.²⁷
Leíró rész (Területkimutatás): Egy táblázat, amely pontos, numerikus adatokat tartalmaz. Felsorolja az eredeti és a kialakuló telkek helyrajzi számát, művelési ágát, valamint négyzetméterre pontos területét a változás előtt és után.²⁷ Ez a rész biztosítja a változás számszaki pontosságát és ellenőrizhetőségét.
Azonosítók és hitelesítés: A dokumentum tartalmazza a földmérő nevét, jogosultsági számát, a munka egyedi azonosítóit, a megbízó adatait, valamint a legfontosabb elemet: a Földhivatal hivatalos záradékát, amely igazolja a vázrajz műszaki megfelelőségét és nyilvántartásba vételét.²⁸

A vázrajzok típusai

A „változási vázrajz” egy gyűjtőfogalom, amely többféle, különböző célú műszaki dokumentációt takar. A telekalakítási eljárásban a telekalakítással összefüggő változási vázrajz a releváns, de a teljesség kedvéért érdemes megemlíteni más gyakori típusokat is, mint például:

Épületfeltüntetési vagy -törlési vázrajz,
Használati megosztási vázrajz (osztatlan közös tulajdon esetén),
Szolgalmi jog (pl. átjárási vagy vezetékjog) bejegyzésére szolgáló vázrajz,
Művelési ág változását dokumentáló vázrajz.³⁷

A záradékolás folyamata és jelentősége

A földmérő által elkészített és aláírt vázrajzot a Földhivatal Földmérési Osztályához kell benyújtani műszaki vizsgálatra.¹⁶ A Földhivatal ellenőrzi, hogy a dokumentáció megfelel-e minden vonatkozó földmérési és ingatlan-nyilvántartási jogszabálynak és előírásnak. Ha a vázrajz műszakilag hibátlan, a Földhivatal

záradékolja, azaz hivatalos pecséttel, dátummal és aláírással igazolja annak műszaki helyességét és nyilvántartásba vételét.²⁸

A záradékolt vázrajz a záradékolás napjától számítva egy évig érvényes.²⁸ Ez azt jelenti, hogy ezen az időszakon belül kell a teljes telekalakítási eljárást (az engedélyezést és a nyilvántartási átvezetést) jogerősen lezárni. Ha ez valamilyen okból kifolyólag nem történik meg, a vázrajz érvényét veszti, és újra kell záradékoltatni, ami további költséget és időveszteséget jelent.²⁹

5. Fejezet: A Megfelelőség Biztosítása – A Helyi Építési Szabályzat (HÉSZ) és az Országos Előírások

A szabályozás hierarchiája

A telekalakítás lehetőségét és konkrét feltételeit egy többszintű, hierarchikus szabályrendszer határozza meg. A telekalakítási tervnek e rendszer minden szintjén meg kell felelnie az előírásoknak. A legfontosabb jogszabályi szintek a következők:

Magasabb szintű törvények: A kereteket a magyar építészetről szóló 2023. évi C. törvény (Méptv.) adja meg.²⁵
Országos rendeletek: Az általános, mindenhol érvényes műszaki követelményeket az országos településrendezési és építési követelményekről szóló 253/1997. (XII. 20.) Korm. rendelet (OTÉK), illetve az azt fokozatosan felváltó új Településrendezési és Építési Követelmények Alapszabályzata (TÉKA) tartalmazza.²⁵
Helyi rendeletek: A legfontosabb, a gyakorlatban leggyakrabban alkalmazott szabályokat a település saját Helyi Építési Szabályzata (HÉSZ) rögzíti.²⁵
Eljárásjogi rendeletek: A hatósági eljárás pontos menetét az egyes földügyi eljárások részletes szabályairól szóló 384/2016. (XII. 2.) Korm. rendelet szabályozza.²⁵

A Helyi Építési Szabályzat (HÉSZ) – A legfontosabb helyi törvény

Minden település saját, helyi viszonyokra szabott HÉSZ-t alkot, amely az adott település közigazgatási területén kötelező érvényű. A telekalakítás szempontjából a HÉSZ a legfontosabb dokumentum, mert ez határozza meg az egyes területekre (építési övezetekre) vonatkozó legfontosabb paramétereket:

A kialakítható legkisebb telekterület (m2-ben).
A minimális telekszélesség és telekmélység (méterben).
A beépítés módja (pl. szabadonálló, oldalhatáron álló, zártsorú).
A megengedett legnagyobb beépítettség (százalékban).²²

A telekalakítási tervnek mindenekelőtt ezeknek a helyi előírásoknak kell megfelelnie. A földmérő szakember első és legfontosabb feladata a HÉSZ alapos tanulmányozása és a tervnek való megfelelés biztosítása.²

Országos előírások (OTÉK/TÉKA)

Az OTÉK, illetve az új TÉKA adja a nemzeti keretrendszert, amely általános érvényű szabályokat fektet le. Ilyen például az az alapvető követelmény, hogy minden újonnan kialakított építési teleknek köz- vagy magánútról gépjárművel közvetlenül megközelíthetőnek kell lennie.⁵ A HÉSZ ezeket az országos szabályokat finomíthatja, szigoríthatja, de azokkal nem lehet ellentétes. A szabályozás összetettségét növeli, hogy a telekalakítás során gyakran nem a jelenleg hatályos OTÉK-ot, hanem azt a verzióját kell alkalmazni, amely a helyi HÉSZ megalkotásakor volt érvényben, ami komoly jogi-történeti ismereteket igényel.²⁵

Mi történik, ha nincs HÉSZ? – Az „illeszkedés” szabálya

Előfordulhat, hogy egy adott területre (jellemzően külterületeken vagy régi, beépült területeken) nincs hatályos HÉSZ, vagy a meglévő szabályzat nem tartalmaz teljeskörű előírásokat a telekalakításra. Ilyen esetekben az ún. illeszkedés szabályát kell alkalmazni.¹⁷

Ez azt jelenti, hogy a telekalakítás akkor engedélyezhető, ha a kialakítandó új telek vagy telkek illeszkednek a már meglévő, kialakult környezethez. A gyakorlatban ez azt jelenti, hogy az új telek mérete, szélessége, mélysége és beépítettsége nem térhet el jelentősen a szomszédos telkek jellemző átlagától.¹⁷ Az illeszkedés megítélése az Állami Főépítész hatásköre, és komoly szakértelmet, valamint alapos alátámasztást igényel a földmérő részéről. Ez a helyzet a földmérő szerepét a szabályalkalmazóból egyfajta „szabályfeltáróvá” teszi, aki a környezet empirikus elemzésével kell, hogy igazolja a terv jogszerűségét.

6. Fejezet: A Földmérő Mint Szakértő Partner – Több Mint Térképkészítés

A telekalakítási eljárás összetettsége és a közelmúlt jogszabályi változásai (a szakhatósági eljárás központosítása, a szabályozási környezet rétegzettsége) jelentősen felértékelték a földmérő szerepét. A modern eljárásrendben a földmérő már nem csupán egy műszaki szolgáltató, aki térképet készít, hanem egy kulcsfontosságú projekt-tanácsadó és kockázatkezelő szakember.

A földmérő, mint műszaki és jogi tolmács

A földmérő az a szakember, aki hidat képez a tulajdonos elképzelései, a fizikai valóság és a jogszabályok bonyolult rendszere között. Képes lefordítani a tulajdonosi igényeket a hatósági eljárások és a műszaki előírások nyelvére.⁹ Egy tapasztalt földmérő a HÉSZ és az egyéb szabályok ismeretében már az eljárás legelején meg tudja állapítani, hogy az elképzelés reális-e, és milyen feltételekkel valósítható meg.

Proaktív problémamegoldás és kockázatkezelés

Egy hozzáértő földmérő proaktívan azonosítja a lehetséges buktatókat, még mielőtt azok komolyabb idő- és pénzveszteséget okoznának. Ilyen kockázati tényezők lehetnek például:

A telek nem felel meg a HÉSZ-ben előírt minimális szélességnek vagy területnek.
A tulajdoni lapon az eljárást akadályozó bejegyzés szerepel, mint például perfeljegyzés vagy telekalakítási és építési tilalom.²³
A tervezett új telekhatár túl közel kerül egy meglévő épülethez, megsértve ezzel az építési szabályokat.

A földmérő segít a hatóságokkal való kapcsolattartásban, és a dokumentációt úgy készíti el, hogy az mindenben megfeleljen a Földhivatal és az Állami Főépítész elvárásainak, ezzel minimalizálva a hiánypótlások és az elutasítás esélyét.²³

Idő- és költségmegtakarítás

Bár a földmérő megbízása egy jelentős költségtétel a telekalakítás során, egy szakszerűen előkészített és menedzselt eljárás hosszú távon időt és pénzt takarít meg az ügyfél számára. Egy rosszul előkészített, elutasított kérelem vagy egy elhúzódó eljárás miatti kötelező újrazáradékoltatás ²⁹ költségei és az elvesztegetett idő messze meghaladhatják a szakszerű előkészítés díját. A jó földmérő megbízása tehát nem csupán költség, hanem befektetés a projekt zökkenőmentes és sikeres megvalósításába.

7. Fejezet: Gyakori Kérdések és Összefoglaló Ellenőrző Lista

Gyakran Ismételt Kérdések (GY.I.K.)

Mennyi ideig tart egy átlagos telekalakítási eljárás?
A teljes folyamat, az előkészítő munkáktól a jogerős ingatlan-nyilvántartási bejegyzésig, ideális esetben 4-6 hónapot vehet igénybe. Ez az időtartam azonban nagyban függ a helyi Földhivatal és az Állami Főépítészi Iroda aktuális leterheltségétől, valamint az ügy összetettségétől. A jogszabályi határidők (pl. 60 nap a záradékolásra, 30-60 nap az engedélyezésre) iránymutatásként szolgálnak, de a gyakorlatban ettől lehetnek eltérések.10
Milyen költségekkel kell számolni?
A telekalakítás költségei jellemzően három fő tételből tevődnek össze:

A földmérő munkadíja: Ez a munka bonyolultságától, az érintett telkek számától és a helyszíni adottságoktól függ.
Földhivatali igazgatási szolgáltatási díjak: Ezek több tételből állnak, mint például adatszolgáltatási díj, a vázrajz vizsgálati díja (záradékolás), a telekalakítási eljárás illetéke, és végül az ingatlan-nyilvántartási bejegyzés díja.²³
Esetleges ügyvédi költségek: Ha a telekalakításhoz kapcsolódóan szerződést (pl. adásvételi, ajándékozási, megosztási szerződés) is kell készíteni, annak ügyvédi munkadíja is felmerül.

Mi a teendő, ha a szomszéd nem ért egyet a telekhatár-rendezéssel?
A telekhatár-rendezés alapfeltétele a szomszédos tulajdonosok közös megegyezése, amelyet szerződésben kell rögzíteni. A telekalakítási hatósági eljárás nem alkalmas a polgári jogi viták eldöntésére. Amennyiben a felek között vita van a telekhatár helyét illetően, és nem tudnak megegyezni, úgy a határvonal megállapítása iránt bírósági eljárást kell indítani.46
Építkezhetek a telekalakítási eljárás alatt?
Nem. A jogszabály egyértelműen kimondja, hogy amíg a telekalakítási eljárás jogerősen le nem zárul és az új állapotot át nem vezetik az ingatlan-nyilvántartásban, addig a telekre új építmény építésére építési engedély nem adható, illetve egyszerű bejelentéshez kötött építési tevékenység nem kezdhető meg.21

Ellenőrző Lista a Telekalakítást Tervező Tulajdonosok Számára

Az alábbi lista segít átgondolni a legfontosabb lépéseket a telekalakítási eljárás megkezdése előtt:

[ ] Jogi tanácsadás: Szükség esetén konzultáltam ügyvéddel a telekalakításhoz kapcsolódó szerződések (pl. adásvételi, megosztási) szakszerű előkészítéséről?

[ ] Célok tisztázása: Pontosan meghatároztam, hogy mit szeretnék elérni (megosztás, egyesítés, határrendezés)?

[ ] Önkormányzati egyeztetés: Beszereztem az illetékes önkormányzat hivatalos tájékoztatóját a helyi építési szabályzat (HÉSZ) előírásairól?

[ ] Tulajdoni lap ellenőrzése: Meggyőződtem róla, hogy az ingatlan tulajdoni lapja „tiszta”, azaz nincs rajta az eljárást akadályozó bejegyzés (pl. perfeljegyzés, végrehajtási jog, telekalakítási tilalom)?

[ ] Szakember kiválasztása: Kiválasztottam és megbíztam egy tapasztalt, ingatlanrendező földmérő minősítéssel rendelkező földmérőt?

[ ] Tulajdonostársak hozzájárulása: Közös tulajdonban álló ingatlan esetén rendelkezem a többi tulajdonostárs írásos, ügyvéd által ellenjegyzett hozzájárulásával?

[ ] Költség- és időtervezés: Felkészültem a várható költségekre (földmérői díj, hivatali díjak, esetleges ügyvédi költségek) és az eljárás várható időtartamára?

1997. évi CXLI. törvény az ingatlan-nyilvántartásról
85/2000. (XI. 8.) FVM rendelet a földmérési és térképészeti tevékenységről
26/2023. (VII. 5.) ÉKM rendelet a telekalakítás részletes szabályairól