Az Épületfeltüntetés Részletes Útmutatója: Jogi Háttér, Eljárásrend és Speciális Esetek

I. Bevezetés: Az épületfeltüntetés jelentősége – Több mint egy vonal a térképen

Az ingatlanok jogi státuszának rendezettsége a modern vagyonkezelés alapköve. Ennek egyik legfontosabb, mégis gyakran elhanyagolt eleme az épületek hivatalos ingatlan-nyilvántartásba történő bejegyeztetése, közismert nevén az épületfeltüntetés. A magyar jogrendszer egyértelműen fogalmaz: az ingatlan-nyilvántartásról szóló 1997. évi CXLI. törvény (a továbbiakban: Inytv.) értelmében a telek tulajdonosa köteles bejelenteni az illetékes földhivatalnak a nyilvántartás tárgyát képező épület létesítését vagy lebontását.¹ Ez a kötelezettség biztosítja, hogy a közhiteles nyilvántartás – az ingatlan-nyilvántartási térkép és a tulajdoni lap – a valós állapotot tükrözze.²

A jogszabályi előíráson túlmenően az épületfeltüntetés elvégzése alapvető tulajdonosi érdek is. A jogilag rendezett, a valóságnak megfelelő adatokkal rendelkező ingatlan nem csupán forgalomképesebb, de piaci értéke is magasabb.⁴ Az adásvételi tranzakciók, a banki hitelügyletek és a különféle állami támogatások (pl. Családi Otthonteremtési Kedvezmény – CSOK, energetikai korszerűsítési pályázatok) zökkenőmentes lebonyolításának alapfeltétele a rendezett ingatlan-nyilvántartási státusz.⁵ A bankok a jelzáloghitel folyósítását jellemzően ahhoz a feltételhez kötik, hogy a fedezetként szolgáló épületek hivatalosan be legyenek jegyezve; a térképi állapot és a valóság közötti eltérés a hitelkérelem elutasításához vezethet.⁴ Hasonlóképpen, a biztosítótársaságok is csak a jogilag feltüntetett épületekre nyújtanak teljes körű védelmet.⁴

Az épületfeltüntetés tehát nem csupán egy adminisztratív aktus, hanem az ingatlanvagyon gazdasági és jogi potenciáljának teljes körű kiaknázásának elengedhetetlen feltétele. A fizikai valójában létező, de a nyilvántartásban nem szereplő épület gazdasági értelemben holt tőkének minősül. A tulajdonos nem képes mobilizálni az épületben rejlő értéket, például nem tudja hitelfedezetként felhasználni. Az épületfeltüntetési eljárás egyfajta „tőkeaktiválási” folyamat, amely a fizikai vagyont jogilag és gazdaságilag is teljes értékű, forgalomképes eszközzé teszi. Ez a szemlélet jóval erősebb motivációt jelenthet a tulajdonosok számára, mint a puszta jogi kötelezettség teljesítése.

II. Az épületfeltüntetés szabványos folyamata: Útmutató az új épületek jogi rendezéséhez

Az újonnan épült vagy jelentősen átalakított épületek ingatlan-nyilvántartásba történő bejegyzése egy precízen szabályozott, többlépcsős folyamat, amely a tulajdonos, a földmérő, az építésügyi hatóság és a földhivatal összehangolt munkáját igényli.¹ Az eljárásrend az elmúlt években jelentősen modernizálódott, előtérbe helyezve az elektronikus ügyintézést.

A folyamat lépései

1. A földmérő megbízása és az adatok beszerzése: Az eljárás földmérő megbízásával kezdődik.⁹ A tulajdonosnak meg kell adnia az ingatlan pontos beazonosításához szükséges adatokat (település, helyrajzi szám).¹ A földmérő ezt követően beszerzi a munkához elengedhetetlen kiinduló adatokat a területileg illetékes kormányhivatal földhivatali osztályától, jellemzően az állami ingatlan-nyilvántartási térképi adatbázis digitális másolatát.¹
2. Helyszíni felmérés: A földmérő egy előre egyeztetett időpontban, precíziós geodéziai műszerekkel (pl. GPS, mérőállomás) elvégzi az épület vagy épületrész külső kontúrjának bemérését. A mérés során rögzítésre kerül az építmény pontos helyzete a telekhatárokhoz és más tereptárgyakhoz viszonyítva.⁴ Fontos tudni, hogy a felméréshez az épületbe nem szükséges bemenni, így a tulajdonos jelenléte csak a telekre való bejutás biztosítása miatt elengedhetetlen.³
3. A változási vázrajz és a műszaki dokumentáció elkészítése: A helyszíni mérések és a hivatali alapadatok felhasználásával a földmérő irodai munkával elkészíti az épületfeltüntetési változási vázrajzot és a hozzá kapcsolódó műszaki dokumentációt. Ez a dokumentumegyüttes képezi az ingatlan-nyilvántartási változás átvezetésének műszaki alapját.²
4. Földhivatali záradékolás és OÉNY feltöltés: A földmérő a kész dokumentációt benyújtja a földhivatalhoz műszaki vizsgálatra. A földhivatal ellenőrzi, hogy a vázrajz megfelel-e a vonatkozó jogszabályoknak és szakmai előírásoknak. Megfelelőség esetén a vázrajzot hatályos záradékkal látja el.¹ A modern eljárásrend kritikus pontja, hogy a használatbavételi engedély, illetve a hatósági bizonyítvány kiadásának feltételévé vált, hogy a földmérő a záradékolt vázrajzot elektronikusan feltöltse az Országos Építésügyi Nyilvántartás (OÉNY) rendszerébe.²
5. Használatbavételi engedély vagy Hatósági bizonyítvány megszerzése: Az OÉNY-be történt feltöltés igazolásával a tulajdonos kérelmezheti az illetékes építésügyi hatóságtól a használatbavételi engedélyt (építési engedélyhez kötött tevékenység esetén) vagy a hatósági bizonyítványt (egyszerű bejelentéshez kötött építkezés esetén).²
6. Ingatlan-nyilvántartási átvezetés: A jogerős használatbavételi engedély vagy hatósági bizonyítvány kiállítását követően az építésügyi hatóság hivatalból értesíti a földhivatalt a változás átvezetésének engedélyezéséről. A földhivatal ezt követően, a tulajdonos által benyújtott ingatlan-nyilvántartási kérelem alapján, átvezeti a változást a térképen és a tulajdoni lapon. A folyamat első jeleként a változás széljegy formájában jelenik meg a tulajdoni lapon.¹

A digitális rendszerek, mint az OÉNY, és a 2025. január 15-én élesedő új elektronikus ingatlan-nyilvántartás (E-ING) ¹³ alapjaiban formálják át az eljárást. A földmérő szerepe túlmutat a hagyományos mérnöki feladatokon; egyfajta digitális adminisztrációs kapuőrré válik. Az OÉNY-be való feltöltés egy kötelező digitális ellenőrzőpont, amely szorosan összekapcsolja a földhivatali műszaki vizsgálatot az építésügyi hatósági engedélyezéssel. Ebből következik, hogy a földmérő a fizikai valóságot (a felmért épületet) először a földhivatal által hitelesített digitális adattá (záradékolt vázrajz) alakítja, majd ezt az adatot továbbítja egy másik hatóság eljárásának elindításához szükséges központi digitális rendszerbe. A szakember kiválasztásánál tehát már nem csupán a mérési pontosság, hanem a digitális rendszerekben való jártasság és a hatóságok közötti komplex folyamatok menedzselésének képessége is kulcsfontosságúvá válik.

III. Rendezés utólag: Engedély és dokumentáció nélkül épült ingatlanok legalizálása

Számos ingatlantulajdonos szembesül azzal a problémával, hogy a telkén akár évtizedek óta álló épület, bővítmény jogi státusza rendezetlen, mivel az építéskor elmulasztották a szükséges hatósági engedélyek beszerzését vagy a bejelentési kötelezettség teljesítését.⁵ Az ilyen épületek utólagos legalizálásának eljárása alapvetően attól függ, hogy az építés a hatósági tudomásszerzéstől számított tíz éven belül vagy annál régebben történt-e.

A „10 éves szabály” a gyakorlatban

Az építésrendészeti eljárásokban a jogkövetkezmények – elsősorban az építésügyi bírság kiszabása és a bontás elrendelése – szempontjából a 10 éves jogvesztő határidő a döntő.⁶

• 10 éven belül épült szabálytalanul: Amennyiben az engedély vagy bejelentés nélküli építési tevékenység 10 éven belül történt, a tulajdonosnak fennmaradási engedélyt kell kérelmeznie az illetékes építésügyi hatóságtól.⁶ Az eljárás során a hatóság vizsgálja, hogy az építmény a fennmaradás időpontjában hatályos jogszabályoknak és a helyi építési szabályzatnak (HÉSZ) megfelel-e, vagy szabályossá tehető-e. Az engedély megadása mellett a hatóság szinte kivétel nélkül
  építésügyi bírságot szab ki.⁶ Ha az épület szabálytalan és nem is tehető azzá, a hatóság a bontását rendeli el.⁶
• Bizonyíthatóan 10 évnél régebben épült: Ha az épület igazolhatóan több mint 10 éve épült, az építésfelügyeleti hatóság szankcionálási joga elévül. Ez azt jelenti, hogy építésügyi bírság már nem szabható ki, és bontást is csak rendkívül indokolt esetben, például közvetlen életveszély elhárítása érdekében rendelhetnek el.⁶ Ebben az esetben a legalizáláshoz nem fennmaradási engedélyre, hanem egy egyszerűbb eljárás keretében kiállított
  hatósági bizonyítványra van szükség.³ Az építés korát a tulajdonosnak kell hitelt érdemlően bizonyítania, például korabeli légifotókkal, adásvételi szerződésekkel, szomszédok írásos nyilatkozatával vagy egyéb iratokkal.⁶

Fontos azonban tisztázni egy gyakori félreértést: a 10 éves szabály nem a szabálytalanságot teszi jogszerűvé, csupán a büntethetőségét szünteti meg. A legalizálás érdemi feltétele mindkét esetben az, hogy az épület megfeleljen a kérelem benyújtásakor hatályos építési előírásoknak. A hatóság a hatósági bizonyítvány kiadását is megtagadja, ha az építmény – korától függetlenül – nem felel meg a helyi építési szabályzatnak (HÉSZ) vagy az országos építési követelményeknek (OTÉK).⁶ Egy 30 éve épült, de például a telek beépíthetőségi százalékát túllépő vagy az előírt oldalkert méretét sértő épület soha nem lesz legálisan feltüntethető a térképen, hiába évült el a bírságolás lehetősége. Az ilyen építmény „megtűrt” státuszban marad, ami továbbra is akadályozza a hitelfelvételt és csökkenti az ingatlan értékét.⁶ Ebből következik, hogy a legalizálási eljárás megkezdése előtt elengedhetetlen egy előzetes szabályossági vizsgálat, amely tisztázza, hogy az épület a jelenlegi formájában egyáltalán bejegyezhető-e.

IV. Speciális eset: Kisebb, nem lakáscélú építmények egyszerűsített legalizálása („Hatósági Bizonyítvány Light”)

Létezik egy egyszerűsített eljárás azon kisebb építmények utólagos feltüntetésére, amelyek építése eredetileg sem építési engedélyhez, sem egyszerű bejelentéshez nem volt kötött.¹⁹ Ez a lehetőség jelentős könnyítést jelent a tulajdonosok számára.

Az egyszerűsített eljárás feltételei

Az eljárás az alábbi feltételek együttes teljesülése esetén alkalmazható:

• Rendeltetés: Az építmény nem emberi tartózkodásra szolgál (pl. garázs, tároló, szerszámoskamra).¹⁹
• Méret: A hasznos alapterülete nem haladja meg a 35 négyzetmétert.¹⁹
• Magasság: A gerincmagassága legfeljebb 4,5 méter lehet.²¹

Miért egyszerűbb az eljárás?

A legfontosabb könnyítés, hogy a hatósági bizonyítvány igényléséhez ebben az esetben nem szükséges komplett építészeti-műszaki dokumentációt benyújtani az építésügyi hatósághoz.¹⁹ Ettől függetlenül az építménynek meg kell felelnie minden egyéb, a kérelem benyújtásakor hatályos országos és helyi építési előírásnak (pl. telek beépíthetőségi százaléka, elő-, oldal- és hátsókertek mérete). A hatóság ezt helyszíni szemle során ellenőrzi, és ha szabálytalanságot talál, a bizonyítvány kiadását megtagadja.²¹

Az eljárás menete:

1. Földmérő megbízása az épület felmérésére.
2. A földmérő elkészíti a változási vázrajzot, és benyújtja a Földhivatalhoz záradékolásra.²¹
3. A záradékolt vázrajz birtokában lehet kérelmezni a hatósági bizonyítványt az építésügyi hatóságtól.²¹
4. A hatóság helyszíni szemlét tart az építmény szabályosságának ellenőrzésére.²¹
5. A kiállított hatósági bizonyítvány alapján a Földhivatal átvezeti a változást a térképen és a tulajdoni lapon.

V. Esettanulmány: Egy évtizedes mulasztás rendezése – Régi épület helyén álló új építmény feltüntetése

Gyakran előforduló, komplex helyzet, amikor az ingatlan-nyilvántartási térkép egy régi, már lebontott épületet ábrázol, miközben a telken a valóságban egy másik, évtizedekkel ezelőtt engedély nélkül épített új építmény áll.¹⁴ A tulajdonos ilyenkor szembesül azzal, hogy a nyilvántartás sem a múltbeli, sem a jelenlegi állapotot nem tükrözi.

A megoldás stratégiája és lépései

A probléma hatékony megoldása egy összevont eljárás keretében lehetséges. A földmérő egyetlen változási vázrajzon képes kezelni mindkét változást: a már nem létező, de nyilvántartott épület törlését és a valóságban létező, de nem nyilvántartott épület feltüntetését.⁷ Ez a megközelítés jelentős idő- és költségmegtakarítást eredményez.

Az eljárás menete a következő:

1. Helyszíni felmérés és tényállás rögzítése: A földmérő a helyszínen felméri a telken ténylegesen álló új épületet, és a mérés eredményét összeveti a hivatalos térképi állapottal, dokumentálva az eltérést.
2. Okiratok beszerzése a kettős változáshoz: Az egységes vázrajz földhivatali átvezetéséhez két külön hatósági okiratra van szükség.

• A régi épület törléséhez: Mivel a bontásról vélhetően nincs hivatalos engedély, az illetékes építésügyi hatóságtól kell kérni egy hatósági bizonyítványt, amely igazolja, hogy a térképen szereplő épület a valóságban már nem létezik, elbontásra került.⁷
• Az új épület feltüntetéséhez: Mivel az új épület bizonyíthatóan 10 évnél régebben épült, annak legalizálásához szintén egy hatósági bizonyítványt kell kérelmezni az építésügyi hatóságtól.³

3. A hatósági bizonyítvány igénylése az új épületre: Ez a folyamat legösszetettebb része, amely több feltétel együttes teljesülését igényli.

• A kor igazolása: A tulajdonosnak bizonyítania kell, hogy az épület több mint 10 éve épült.⁶
• Szabályossági vizsgálat: Az épületnek meg kell felelnie a kérelem benyújtásakor hatályos helyi és országos építési szabályoknak.⁷ Ennek hiányában a hatóság a bizonyítvány kiadását megtagadja.⁶
• Szükséges mellékletek: A kérelemhez csatolni kell a földmérő által már elkészített és a földhivatal által záradékolt változási vázrajzot. Továbbá szükség van egy építésügyi műszaki szakértői nyilatkozatra az épület szakszerűségéről, valamint egy egyszerűsített műszaki dokumentációra is.²⁰ Az épület állapotától függően további szakértői (statikus, gépész, épületvillamossági) nyilatkozatok is előírásra kerülhetnek.⁶

4. Földhivatali eljárás: A két hatósági bizonyítvány (egy a bontásról, egy a meglét igazolásáról) és az egységesített, záradékolt változási vázrajz birtokában nyújtható be a kérelem a földhivatalhoz. A földhivatal a dokumentumok alapján átvezeti a változásokat: törli a régi épületet a térképről és a tulajdoni lapról, és egyidejűleg feltünteti az új épületet.

Ebben a komplex esetben a földmérő szerepe messze túlmutat a mérnöki feladatokon. Egy összetett jogi és adminisztratív projekt menedzserévé válik, aki több hatóság (építésügy, földhivatal) eljárását és több szakértő (építész, statikus) munkáját koordinálja. A folyamat sikere a lépések helyes sorrendjének betartásán és a proaktív problémamegoldáson múlik. A hatósági bizonyítvány kiállításához például már szükséges a földhivatal által záradékolt vázrajz, de a vázrajz végleges ingatlan-nyilvántartási átvezetéséhez pedig elengedhetetlen a hatósági bizonyítvány.²⁰ A földmérő feladata ennek a látszólagos ellentmondásnak a feloldása és a folyamat zökkenőmentes levezénylése.

VI. Amikor a múltban kell kutatni: A levéltári kutatás mint a hiányzó dokumentumok pótlásának eszköze

Amennyiben egy évtizedekkel ezelőtt épült házhoz semmilyen dokumentum nem lelhető fel – sem építési engedély, sem tervek, sem használatbavételi engedély –, a hatósági bizonyítvány igénylése előtt érdemes lehet megkísérelni az eredeti iratok felkutatását. Egy sikeres levéltári kutatás során fellelt jogerős használatbavételi engedély jelentősen leegyszerűsítheti, meggyorsíthatja és olcsóbbá teheti a legalizálási folyamatot.¹⁴

A levéltári kutatás folyamata

• Hol és mit keressünk? A kutatást elsősorban a Magyar Nemzeti Levéltár (MNL) területileg illetékes vármegyei tagintézményeiben érdemes elkezdeni.²⁷ Emellett a Műemlékvédelmi Dokumentációs Központ tervtára, valamint a Hungaricana online közgyűjteményi portál is értékes forrásokat tartalmazhat.²⁹ A keresés tárgyát képező irattípusok jellemzően az építési, bontási, fennmaradási és használatbavételi engedélyek, valamint a hozzájuk tartozó tervdokumentációk.²⁶
• A kutatáshoz szükséges adatok: A sikeres kereséshez a lehető legtöbb kiindulási információra van szükség. Ezek a következők ²⁶:

• Az építés pontos helye (település, utca, házszám, korabeli helyrajzi szám).
• Az építés, illetve a lakhatási engedély megkérésének hozzávetőleges éve.
• Az eredeti építtető és/vagy tulajdonos neve.
• A tervező építész neve, ha ismert.
• A kutatás menete: A kutatást kezdeményezheti a tulajdonos személyesen, vagy megbízhat vele szakembert. A levéltárak ügyfélszolgálati eljárás keretében, a megadott adatok alapján keresik ki a kért dokumentumokat, és kérésre hiteles másolatot készítenek róluk.²⁸

A levéltári kutatás egy stratégiai első lépés lehet a komplex legalizálási eljárásokban. Míg a 10 évnél régebbi épületek rendezésének bevett útja a hatósági bizonyítvány igénylése, amelyhez költséges szakértői vélemények és új dokumentációk szükségesek ⁶, egy sikeres kutatás ezt feleslegessé teheti. Egy előkerült eredeti, jogerős használatbavételi engedély olyan okirat, amely önmagában is alapjául szolgálhat az épületfeltüntetésnek a földhivatalnál.¹ Ebben az esetben a hatósági bizonyítványra és a hozzá kapcsolódó költséges szakértői vizsgálatokra nincs szükség. A levéltári kutatás tehát nem csupán egy utolsó szalmaszál, hanem egy olyan befektetés, amelynek megtérülése a teljes eljárás költségének és időtartamának jelentős csökkenése lehet.

VII. Pénzügyi és időbeli keretek: Az épületfeltüntetés költségei és ügyintézési határidői

Az épületfeltüntetési eljárás teljes költsége több tételből tevődik össze, és az ügyintézés időtartama is több tényezőtől függ. A tulajdonosoknak érdemes előre tervezniük mind a pénzügyi, mind az időbeli ráfordításokkal.

Az eljárás költségei

A teljes költség magában foglalja a földmérő munkadíját, a földhivatali és egyéb hatósági díjakat, valamint az esetlegesen felmerülő további szakértői költségeket.⁷

• Földmérő munkadíja: Ez a legjelentősebb és leginkább változó tétel. Összege függ az épület méretétől, geometriai bonyolultságától, a feltüntetendő épületek számától és a felmérést nehezítő terepviszonyoktól. A díj jellemzően tartalmazza a helyszíni mérést, a vázrajz és a műszaki dokumentáció elkészítését, valamint a teljes körű földhivatali ügyintézést.⁷
• Földhivatali igazgatási szolgáltatási díjak: Ezek jogszabályban rögzített, fix díjtételek.³⁴
• Építésügyi hatósági díjak: A hatósági bizonyítvány kiállításáért is díjat kell fizetni.²
• Egyéb költségek: Komplexebb esetekben, például 10 évnél régebbi épületek legalizálásakor, szükség lehet építésügyi műszaki szakértő, statikus vagy más szakági szakértő bevonására, akiknek a díjazása egyedi megállapodás tárgya.⁶ Osztatlan közös tulajdon esetén a földhasználati megállapodás elkészítésének ügyvédi munkadíja is felmerülhet.⁷

Az alábbi táblázat a 2025-ös évre vonatkozó, tájékoztató jellegű költségeket foglalja össze egy átlagos családi ház esetében.

Költségtípus	Tétel megnevezése	Várható összeg (Ft)	Megjegyzés / Forrás
Földmérői munkadíj	Épületfeltüntetési vázrajz készítése és ügyintézés	100000 – 150 000+	Épület méretétől és bonyolultságától függ. 11
Földhivatali díjak	Adatszolgáltatási díj	6 500 / hrsz	A földmérő kéri le a munkához. 11
	Vizsgálati díj (záradékolás)	2 000 / épület	A vázrajz műszaki ellenőrzéséért. 11
	Ingatlan-nyilvántartási eljárási díj	10 600 / beadvány	A változás tulajdoni lapra történő bejegyzéséért. 11
Hatósági díjak	Hatósági bizonyítvány kiállítása	20 000	10 évnél régebbi épület esetén. 2
Esetleges további költségek	Építésügyi műszaki szakértői díj	Egyedi árajánlat	Hatósági bizonyítványhoz szükséges lehet. 6
	Ügyvédi munkadíj	Egyedi árajánlat	Pl. földhasználati megállapodáshoz. 7

Várható ügyintézési idők

Az eljárás teljes időtartama több hónap is lehet, ami a különböző hatósági szakaszok törvényi határidejéből adódik össze.

• Földmérési munka: A helyszíni felmérés és a dokumentáció elkészítése általában néhány naptól két hétig terjed.
• Földhivatali záradékolás: A vázrajz műszaki vizsgálatának törvényi határideje legfeljebb 60 nap.¹
• Hatósági bizonyítvány kiállítása: Az építésügyi hatóság ügyintézési határideje jellemzően 30-35 nap.³⁸
• Földhivatali átvezetés: A jogerős okiratok beérkezését követően a változás ingatlan-nyilvántartási átvezetésének törvényi határideje szintén legfeljebb 60 nap.¹

A teljes folyamat tehát ideális esetben is 3-4 hónapot vesz igénybe, de bonyolultabb esetekben ez az időtartam meghosszabbodhat.

VIII. Záró gondolatok: A szakszerű földmérői közreműködés értéke

Az épületfeltüntetés, különösen a rendezetlen előéletű, hiányos dokumentációjú ingatlanok esetében, egy összetett, több szakágat és hatóságot érintő eljárás. A jogszabályi útvesztőkben való eligazodás, a szükséges dokumentumok beszerzése és a hatósági eljárások menedzselése komoly szakértelmet és tapasztalatot igényel.

A földmérő ebben a folyamatban nem csupán a precíz méréseket végző mérnök, hanem egyben szakértő tanácsadó és projektmenedzser is, aki végigvezeti a tulajdonost az eljárás minden lépésén.⁴ Ismeri a jogszabályi buktatókat, a hatósági eljárásrendet és a digitális ügyintézési platformok működését, ezzel időt, pénzt és felesleges bonyodalmakat spórol meg az ügyfélnek. A szakszerű földmérői közreműködés biztosítja, hogy az ingatlan jogi státusza a lehető leghatékonyabban és a jogszabályoknak mindenben megfelelően kerüljön rendezésre.

Az ingatlan jogi helyzetének proaktív rendezése nemcsak egy múltbéli mulasztás pótlása, hanem egy tudatos, előremutató befektetés az ingatlanvagyon értékének megőrzésébe és jövőbeli hasznosíthatóságának biztosításába. Ebben a folyamatban a szakszerű és tapasztalt földmérői segítség elengedhetetlen.