Jogok bejegyzése a tulajdoni lapra.

I. Bevezetés: Jogok bejegyzése a tulajdoni lap III. oldalára

Az ingatlan-nyilvántartásról szóló 2021. évi C. törvény (a továbbiakban: Inytv.) és a végrehajtásáról szóló 179/2023. (V. 15.) Korm. rendelet (a továbbiakban: Inytv. vhr.) által szabályozott magyar ingatlan-nyilvántartási rendszer a közhitelesség elvén alapul.¹ Ennek lényege, hogy a nyilvántartásba bejegyzett jogok és tények helyességét és fennállását vélelmezni kell, védelmet biztosítva ezzel a jóhiszemű, ellenérték fejében szerző feleknek.¹

E rendszerben a tulajdoni lap három részből áll.¹ Míg az I. rész az ingatlan leíró adatait (pl. helyrajzi szám, terület, művelési ág), a II. rész pedig a tulajdonjogot és a tulajdonos adatait tartalmazza, addig a tulajdoni lap III. része tölti be a „teherlap” funkcióját.¹ Itt kerülnek feltüntetésre azok a jogok és tények, amelyek az ingatlan tulajdonjogát korlátozzák, az ingatlant terhelik, vagy harmadik személyek számára biztosítanak az ingatlannal kapcsolatos jogosultságokat.

Az Inytv. vhr. 25. § (1) bekezdése tételesen felsorolja a III. részre bejegyezhető jogokat.¹ Ezen jogok főbb kategóriái a következők:

1. Használati jogok: Ide tartozik többek között a haszonélvezeti jog, a használat joga, a lakásszövetkezeti tagot megillető állandó használati jog, valamint a jelen elemzés fókuszában álló földhasználati jog és a telki szolgalmi jog.¹Fontos: Újabban a közös tulajdon használatának joga is bejegyezhető.
2. Közérdekű használati jogok (szolgalmak): Olyan, törvényen alapuló közérdekű korlátozások, mint a vezetékjog, a földmérési jelek elhelyezését biztosító jog vagy a bányászati célú szolgalom.¹
3. Biztosítéki jogok: A követelések biztosítására szolgáló dologi jogok, mint a jelzálogjog, az önálló zálogjog és a végrehajtási jog.¹
4. Rendelkezési jogot korlátozó jogok és tények: Olyan jogosultságok, amelyek a tulajdonos rendelkezési jogát korlátozzák, mint az elidegenítési és terhelési tilalom, valamint a szerződésen vagy jogszabályon alapuló elővásárlási jog, visszavásárlási jog és vételi jog.¹
5. Kötelmi jogok dologi hatállyal: Bizonyos kötelmi jogviszonyok, mint a tartási és életjáradéki jog, amelyek a nyilvántartásba való bejegyzéssel dologi hatályúvá válnak, azaz harmadik személyekkel szemben is hatályosulnak.¹

Jelen jelentés célja, hogy ezen jogok közül részletesen elemezze a telki szolgalmi jogot és a földhasználati jogot, különös figyelmet fordítva a földhasználati jognak az épület önálló ingatlanná alakításával („épület kiemelés”) való speciális összefüggésére, valamint e jogok bejegyzésének kötelező okirati és műszaki (vázrajz) feltételeire.

II. A Telki Szolgalmi Jog

A telki szolgalom az egyik legrégebbi dologi jogintézmény, amelynek célja két szomszédos (vagy egymáshoz közeli) ingatlan funkcionális kapcsolatának jogi biztosítása.

A telki szolgalom polgári jogi fogalma és célja

A Polgári Törvénykönyvről szóló 2013. évi V. törvény (a továbbiakban: Ptk.) 5:160. § (1) bekezdése definiálja a telki szolgalmat. Eszerint telki szolgalom alapján egy ingatlan (az ún. „uralkodó telek” vagy praedium dominans) mindenkori birtokosa jogosult egy másik ingatlant (az ún. „szolgáló telek” vagy praedium serviens) meghatározott terjedelemben használni, vagy követelheti, hogy a szolgáló telek birtokosa a jogosultságából egyébként folyó valamely magatartástól tartózkodjék.⁴

A Ptk. példálózó jelleggel említi a leggyakoribb célokat: átjárás, vízellátás, vízelvezetés, pince létesítése, vezetékoszlopok elhelyezése, épület megtámasztása.⁴ A jog célja tehát minden esetben az, hogy az uralkodó telek rendeltetésszerű használata, gazdasági hasznosítása vagy kényelmesebb megközelítése a szolgáló telek igénybevételével biztosítható legyen.⁵

A telki szolgalom alapvető jellemzője, hogy az ingatlanhoz kötődik, nem pedig egy konkrét személyhez.⁵ A jogosult nem egy név szerint megnevezett személy, hanem az uralkodó telek mindenkori birtokosa. Ez biztosítja, hogy az uralkodó telek eladása esetén a szolgalmi jog (mint az ingatlan értékét növelő tényező) automatikusan átszálljon az új tulajdonosra.

A telki szolgalom ingatlan-nyilvántartási bejegyzése

A telki szolgalom (amennyiben szerződésen vagy elbirtokláson alapul) ingatlan-nyilvántartási bejegyzéssel jön létre, azaz a bejegyzés konstitutív (jogkeletkeztető) hatályú.⁷ Az Inytv. vhr. 52. §-a rendezi a bejegyzés speciális szabályait ¹:

1. A bejegyzés helye: A szolgalmi jogot mint terhet a szolgáló telek tulajdoni lapjának III. részére kell bejegyezni.¹
2. A jog terjedelme: A bejegyzés vonatkozhat a szolgáló telek egészére, vagy – és ez a gyakoribb eset – annak természetben vagy területi mértékben meghatározott részére (pl. egy 3 méter széles útsávra).¹
3. A jogosult feltüntetése: Kulcsfontosságú eltérés a személyes jogoktól (pl. haszonélvezet), hogy az Inytv. vhr. 52. § (4) bekezdése alapján a III. részben a jogosult név szerinti megnevezése helyett az uralkodó telekre kell utalni (annak helyrajzi számával).¹
4. Kereszthivatkozás: A nyilvántartás teljessége érdekében az uralkodó telek tulajdoni lapjának I. részén (az ingatlan leíró adatai között) utalni kell a jogosultságra (pl. „Átjárási szolgalmi jog illeti meg a 123/5 hrsz.-ú ingatlanra”) [¹ (hivatkozva a 23. § 9. pontjára), ¹⁶].

III. A Földhasználati Jog 

A földhasználati jog jogintézménye az „akié a föld, azé az épület” (latinul: superficies solo cedit) római jogi elvének ¹⁰ egyik legfontosabb áttörése a magyar dologi jogban. Célja, hogy jogilag kezelje azokat a helyzeteket, amikor a földrészlet és a rajta álló épület tulajdonjoga elválik egymástól.

A földhasználati jog polgári jogi fogalma és célja

A Ptk. több helyen is szabályozza a földhasználati jogot, amely alapvetően kétféleképpen jöhet létre:

1. Törvényen alapuló földhasználati jog (Ptk. 5:19. §): Ha az épület és a föld tulajdonjoga elválik (pl. ráépítés vagy a tulajdonos Ptk. 5:18. § (2) bekezdése szerinti rendelkezése folytán), az épület tulajdonosát az épület fennállásáig törvény alapján (ex lege) illeti meg földhasználati jog azon a földrészleten, amelyen az épülete áll.¹⁰ E jog célja az épület rendeltetésszerű használatának, megközelítésének és karbantartásának biztosítása.
2. Szerződésen alapuló földhasználati jog (Ptk. 5:19. § (1) bek.): A felek (földtulajdonos és építkező) szerződésben is megállapodhatnak a földhasználat feltételeiről, jellemzően építkezés céljából.¹⁰

A földhasználati jog ingatlan-nyilvántartási bejegyzése

A földhasználati jog az Inytv. vhr. 25. § (1) bekezdés 2. pontja alapján a tulajdoni lap III. részére bejegyezhető jog.¹ Az Inytv. vhr. 48. §-a ¹ részletesen szabályozza a bejegyzés módját, tükrözve a Ptk. szerinti kettősséget:

1. Megállapodáson alapuló jog: A 48. § (1) bekezdése szerint, ha a jog építkezés céljából, szerződésen alapul, azt a földrészlet egészére vagy meghatározott részére a név szerint meghatározott építkező (jogosult) javára kell bejegyezni.¹ Ebben az esetben a jog (hasonlóan a haszonélvezethez) egy konkrét személyhez vagy szervezethez kötődik.
2. Dologi hatályú (önálló épülethez kötött) jog: A 48. § (2)-(3) bekezdése szerint, ha a földhasználati jog bírósági határozat (pl. ráépítés megállapítása) vagy az épület önálló ingatlanná alakítása alapján jön létre, azt az épület mindenkori tulajdonosa javára kell bejegyezni.¹

Az Inytv. vhr. 48. § (3) bekezdése egy fontos átalakulási szabályt is tartalmaz: ha az 1. pont szerint, névre bejegyzett földhasználati jog jogosultja később kéri az általa létesített épület önálló ingatlanként való bejegyzését („épület kiemelés”), a földhasználati jogot át kell alakítani dologi hatályúvá, azaz az épület mindenkori tulajdonosa javára kell azt bejegyezni.¹

IV. Az épület önálló ingatlanná alakításához (Épület Kiemelés) kapcsolódó földhasználati jog

Az „épület kiemelés” és a földhasználati jog kapcsolatára. Ez a modern ingatlanfejlesztések és projektfinanszírozások alapvető jogi konstrukciója, amely lehetővé teszi, hogy egy épület (pl. irodaház, csarnok) a földrészlettől jogilag független forgalom tárgya (fedezete, eladás tárgya) legyen.

Az „Épület Kiemelés” jogalapja

A Ptk. 5:18. § (2) bekezdése adja meg a polgári jogi alapot, amely szerint az ingatlan tulajdonosa rendelkezhet úgy, hogy a földet és a rajta álló épületet önálló ingatlanokként jegyezzék be az ingatlan-nyilvántartásba.¹⁰

Az Inytv. 5. § (1) bekezdése ¹ biztosítja ennek ingatlan-nyilvántartási végrehajthatóságát. Eszerint a földrészleten kívül „egyéb önálló ingatlanként” kell nyilvántartani azt az építményt, amely:

• a föld felszínéhez kapcsolódik,
• az állami ingatlan-nyilvántartási térképen megjeleníthető (ez a műszaki feltétel), és
• annak feltüntetését a tulajdonosa kéri (ez a tulajdonosi akarat).¹

A bejegyzés mechanizmusa és a földhasználati jog kötelező kapcsolata

Amikor a tulajdonos a Ptk. 5:18. § (2) bekezdése és az Inytv. 5. § (1) bekezdése alapján kéri az épület „kiemelését”, az ingatlanügyi hatóság egy összetett eljárást folytat le az Inytv. vhr. 36. § (1) bekezdése alapján ¹:

1. Két külön ingatlan létrehozása: Az eljárás eredményeként az eredeti földrészlet (pl. 100 hrsz.) mellett létrejön egy új, önálló ingatlan, az épület (pl. 100/A hrsz.). A földrészlet és az épület külön tulajdoni lapot kap.¹
2. A földhasználati jog kötelező bejegyzése: Az Inytv. vhr. 36. § (1) bekezdése kimondja, hogy ha a tulajdonjog elválik, a földrészlet tulajdoni lapjára be kell jegyezni az építmény tulajdonosát megillető földhasználati jogot.¹ Ez a bejegyzés nem mérlegelés tárgya, hanem a kiemelés kötelező jogi következménye.

Az ingatlanok összekapcsolása a nyilvántartásban

A két külön helyrajzi számon nyilvántartott ingatlan (föld és épület) jogi és funkcionális egységét a nyilvántartásban egy kereszthivatkozási rendszer biztosítja az Inytv. vhr. 48. § (4) és (5) bekezdései alapján ¹:

• Az épület (100/A hrsz.) tulajdoni lapjának I. részén (az ingatlan adatai között) utalni kell arra, hogy az ingatlanhoz földhasználati jog kapcsolódik, megjelölve a szolgáló földrészletet (100 hrsz.).¹
• A földrészlet (100 hrsz.) tulajdoni lapjának III. részén (a terhek között) bejegyzik a földhasználati jogot, és a jogosultnál nem egy személyt, hanem az önálló épületet tüntetik fel, azaz: „a 100/A hrsz.-ú épület mindenkori tulajdonosa”.¹

Ez a mechanizmus biztosítja a jog dologi hatályát: bárki is szerzi meg az épület (100/A) tulajdonjogát a jövőben, automatikusan, a törvény erejénél fogva megszerzi a föld (100) használatának jogát is.

V. A bejegyzéshez szükséges okirati és műszaki dokumentáció

Az Inytv. 15. §-ában rögzített okirati elv értelmében jogot vagy tényt az ingatlan-nyilvántartásba csak jogszabályban meghatározott okirat alapján lehet bejegyezni.¹ A bejegyzéshez egyaránt szükségesek jogi okiratok (amelyek a jogcímet igazolják) és – amennyiben a jog részterületet érint – műszaki okiratok (vázrajzok).

A) Jogi okiratok követelményei

A vizsgált jogok (földhasználati jog, szolgalmi jog) bejegyzésének alapjául szolgáló okiratnak (pl. szolgalmi jogot alapító szerződés, épület kiemeléséről és földhasználatról rendelkező okirat) szigorú formai és tartalmi követelményeknek kell megfelelnie.

1. Formai követelmények (Inytv. 32. §, 35. §):

A bejegyzés alapjául kizárólag az alábbi okiratok szolgálhatnak 1:

• Közokirat: Jellemzően közjegyző által készített okirat.
• Ügyvéd által ellenjegyzett magánokirat: Az ingatlanforgalomban ez a leggyakoribb okirattípus. Kamarai jogtanácsos ellenjegyzése is elfogadott.¹
• Bírósági vagy hatósági határozat: Pl. elbirtoklást megállapító jogerős bírósági ítélet.¹

Az Inytv. 35. § (3) bekezdése alapján a papíralapú okiratokat (legyen az köz- vagy magánokirat) a bejegyzési eljárásban a jogi képviselőnek (ügyvédnek, közjegyzőnek) kell elektronikus okirattá alakítania és elektronikusan benyújtania.¹

2. Tartalmi követelmények (Inytv. 35. § (1) bek.):

Az okiratnak kötelezően tartalmaznia kell 1:

• A felek azonosító adatai: Természetes személy esetén név, születési adatok, anyja neve, lakcím, személyi azonosító; szervezet esetén név, székhely, nyilvántartási szám.¹
• Az ingatlan(ok) azonosítása: Település neve, fekvés (belterület/külterület), helyrajzi szám. Ha a jog csak tulajdoni hányadot érint, annak pontos megjelölése.¹
• A jog pontos megjelölése: Egyértelműen meg kell nevezni a bejegyezni kért jogot (pl. „átjárást biztosító telki szolgalmi jog”, „földhasználati jog”).¹
• A jogcím: A jogszerzés alapja (pl. „a felek megállapodása”, „Ptk. 5:18. § (2) bek. szerinti tulajdonosi rendelkezés”).¹
• Bejegyzési engedély (Inytv. 32. § (2) bek.): Az okirat (vagy külön okirat) legfontosabb eleme a kötelezett (a terhelt ingatlan tulajdonosa) feltétlen és visszavonhatatlan nyilatkozata, amellyel hozzájárul a jognak az ingatlana terhére történő bejegyzéséhez.¹ Ezen engedély hiánya az Inytv. 49. § (1) bek. f) pontja alapján a kérelem hiánypótlás nélküli elutasítását vonja maga után.¹

B) Műszaki dokumentáció (Változási Vázrajz)

A jogi okirat önmagában gyakran nem elegendő, ha a bejegyzés az ingatlan-nyilvántartási térképet is érinti, vagy ha a jog nem az ingatlan egészére vonatkozik.

1. A változási vázrajz szükségessége (Általános szabály):

Az Inytv. 41. § (2) bekezdése írja elő, hogy vázrajz szükséges, ha a változás az állami ingatlan-nyilvántartási térképi adatbázis tartalmát érinti, vagy ha azt jogszabály előírja.1

Az ingatlan-nyilvántartási célú földmérési és térképészeti tevékenység részletes szabályairól szóló 8/2018. (VI. 29.) AM rendelet (a továbbiakban: AM rendelet) határozza meg, hogy mikor van szükség vázrajzra a jogok bejegyzéséhez.

• Változási vázrajz KÖTELEZŐ: Az AM rendelet 4. § (3) bek. a) pontja és 31. § (1) bekezdése alapján ¹ változási vázrajzot kell készíteni a jogok (így a földhasználati és szolgalmi jog) bejegyzéséhez, ha az az ingatlan természetben vagy területi mértékben meghatározott részére vonatkozik.¹²
• Példa: Egy 1000 m2-es földrészleten alapított 50 m2-es átjárási szolgalmi jog pontos helyét és területét csak egy földmérő által készített, az ingatlanügyi hatóság által záradékolt vázrajz definiálhatja közhitelesen.²¹
• Változási vázrajz NEM SZÜKSÉGES: Az AM rendelet 31. § (2) bekezdése kimondja, hogy nem kell változási vázrajzot vagy vázlatot készíteni, ha a szolgalom vagy a földhasználati jog a földrészlet (vagy annak valamely alrészlete) teljes területét érinti.¹³

2. Változási vázrajz az „Épület Kiemelés” és a kapcsolódó földhasználati jog esetén:

Az „épület kiemelés” egy speciális eset, amely definíciószerűen érinti a térképi adatbázist, mivel egy új, önálló ingatlan (az épület) jön létre.

• Az AM rendelet 4. § (3) bek. b) pontja külön vázrajz-fajtaként nevesíti az építmények önálló ingatlanná alakításával összefüggő változási vázrajzot.¹ Ennek elkészítése tehát kötelező.
• Az AM rendelet 7. § (8) bek. b) pontja egyértelműsíti az eljárási kapcsolatot: az önálló tulajdonú épület feltüntetéséről készített vázrajz összevonható (együtt kezelendő) a földhasználati jog bejegyzéséhez készített vázrajzzal.¹

A gyakorlatban ez azt jelenti, hogy az „épület kiemelése” során a földmérő egyetlen komplex műszaki dokumentációt készít. Ez a vázrajz egyrészt ábrázolja az új, önálló ingatlanként létrejövő épületet (pl. a 100/A hrsz.-t), másrészt ugyanez a vázrajz határozza meg és ábrázolja a földrészleten (100 hrsz.) maradó, az épülethez tartozó földhasználati joggal érintett területet (amely jellemzően maga az épület alapterülete, kiegészítve a használathoz, karbantartáshoz szükséges területsávval).²³ Ez a záradékolt vázrajz az alapja mind az új épület-ingatlan I. lapjának létrehozásának, mind a földrészlet III. lapjára bejegyzendő földhasználati jognak.

VI. Összegzés

Az ingatlan-nyilvántartás tulajdoni lapjának III. része kulcsfontosságú az ingatlan terheinek és az ahhoz kapcsolódó harmadik félt megillető használati jogoknak a közhiteles tanúsításában.¹ A lekérdezésben vizsgált két fő jogtípus – a telki szolgalmi jog és a földhasználati jog – alapvető dologi hatállyal bír, és céljuk az ingatlanok funkcionális használatának biztosítása.

A telki szolgalmi jog (Ptk. 5:160. §) egy ingatlan (uralkodó telek) mindenkori birtokosát illeti meg, és a nyilvántartásban is az uralkodó telek helyrajzi száma szerepel jogosultként a szolgáló telek III. lapján.¹

A földhasználati jog (Ptk. 5:18-19. §) az épület és a föld tulajdonjogának elválása esetén biztosítja az épülettulajdonos jogait.¹⁰ Az „épület kiemelés”, azaz az épület önálló ingatlanná alakítása (Inytv. 5. §, Inytv. vhr. 36. §) során a földhasználati jog kötelezően bejegyzésre kerül a földrészlet III. lapjára, jogosultként az önállóvá vált épület mindenkori tulajdonosát megjelölve, létrehozva ezzel egy elválaszthatatlan dologi jogi kapcsolatot a két ingatlan között.¹

E jogok bejegyzésének elengedhetetlen feltétele az Inytv. 32. és 35. §-aiban ¹ meghatározott, megfelelő alakiságú (közokirat vagy ügyvédi ellenjegyzésű magánokirat) és tartalmú (különösen a kötelezett feltétlen bejegyzési engedélyét tartalmazó) okirat. Amennyiben a jog az ingatlan részterületét érinti – ami a szolgalmaknál és az önálló épülethez kapcsolódó földhasználati jognál szinte kivétel nélkül így van –, a bejegyzéshez kötelezően csatolni kell az AM rendelet ¹ előírásainak megfelelő, az ingatlanügyi hatóság által záradékolt változási vázrajzot is.¹

Hívjon most: 06204455316

email: info@foldmero.org